управляющий партнер в Аналитическая Корпоративная Группа АКГ

Этот товарищ (доллар США) – нам не товарищ.

В начале 2016 года мы опять наблюдаем ценовую "чехарду", вызываемую валютными курсовыми колебаниями на рынке недвижимости в городе Севастополе и Республике Крым. Поясним на простом примере:

Цена предложения продажи объекта

Пересчет на 13.10.2015 г.

Пересчет на 22.01.2016 г.

30 000 долларов США

1 834 605 рублей

2 507 739 рублей

Курс

61,1535

83,5913

Увеличение цены

-

37%

Т. е. потенциальный покупатель, ознакомившись с объектом недвижимости готовится ее приобрести, однако, в момент окончательного принятия решения (условно месяца через три) оказывается, что цена за этот объект возросла на 37% в рублевом исчислении. А все потому, что продавец указал цену в долларах США.

На следующем графике показано изменение цен на жилье в Севастополе за период с момента вхождения в состав Российской Федерации (http://akggroup.ru).

pic 1-1

Напомним, что в крымской истории это явление уже наблюдалось в первые месяцы вхождения в Российскую Федерацию:

Дата

Курс

Курсовой рост

март 2014 года

36,0 руб./дол.США

-

декабрь 2014 года

55,0 руб./дол.США

53%

В то время цены на недвижимость в Крыму указывались только в долларах США и простой пересчет приводил к достаточно значительному росту цены. Многие россияне тогда были сильно удивлены такому подходу, ибо приезжали покупать недвижимость за рубли, а не за доллары. В результате к осени-зиме 2014 года это и привело к "срыву" ряда планировавшихся сделок покупки недвижимости.

В целом по субъектам Российской Федерации ценообразующей "чехарды" за этот период не происходило. Покажем это на примере Москвы, где подавляющее большинство секторов рынка недвижимости давно отказались от "услуг" доллара (хотя значительное присутствие иностранных представительств корректирует в отдельных случаях режим ценообразования).

pic 8

pic 9-1

Показательно для сравнения изменение московских цен в долларовом исчислении[3]:

pic 6

Как видно из последнего графика московские цены в долларовом исчислении снижаются с ростом курса рубль/дол.США.

Изменение курса рубль/дол.США показано на следующем графике.

Проведенный сопоставительный анализ наглядно показывает отсутствие существенной связи между процессами изменения цен на недвижимость и изменением курса руб./дол.США в Москве и наоборот, наличие явной зависимости для цен в Севастополе.

Мы вспоминаем удивление многих российских оценщиков об использовании в Крыму доллара США в ценообразовании на рынке недвижимости. Они однозначно высказывались о порочности такой практики во время нашего общения на XXIII-й международной конференции оценщиков Российского общества оценщиков, проходившей в Севастополе в мае 2015 года.

В отношении необходимости учета инфляционных процессов вопросов не возникает. Риэлторы и продавцы недвижимости отслеживают эту ситуацию, в результате чего мы наблюдаем постоянную корректировку рынка недвижимости.

На следующем графике показано изменение индекса потребительских цен (ИПЦ)[4] в среднем по Российской Федерации.

Уровень инфляции за период 2013-2015 г.г. составляет:

Инфляция

2013 год

2014 год

2015 год

Годовой уровень

6,47%

11,35%

12,91%

Среднемесячный уровень

0,54%

0,95%

1,08%

Изменение курса рубль/дол.США в 2014 г. и 2015 г.

Курс рубль/дол.США

2014 год

2015 год

Рост в среднегодовом исчислении (к предыдущему году)

20,60%

58,81%

Рост в среднемесячном исчислении

1,72%

4,90%

Анализ процессов изменения уровня инфляции и курса руб./дол.США показывает отсутствие прямой взаимосвязи (корреляции) между этими процессами. Связь можно наблюдать только на уровне тенденций развития этих процессов.

Следует подчеркнуть главное – сегодня, в начале 2016 года, нет социально-экономических предпосылок сколько-нибудь резких скачков цен в рублевом исчислении на рынке недвижимости в Крымском федеральном округе.

Назначая цену в долларах США, многие продавцы преследуют цель защитить свою недвижимость от инфляционных потерь и их можно в этом понять. Действительно, за счет курсовой разницы при удавшейся сделке они могут получить приличную денежную компенсацию. Однако, как показывает выше проведенный анализ, при существующем росте валютного курса, инфляционная компонента составляет в среднегодовом исчислении за 2015 год около 22% от роста курса, а остальная часть роста курса в размере около 78% – по существу, являет собой спекулятивную часть, никоим образом не связанную с решением компенсационных задач. Т. е. имея благие намерения защиты от инфляционных потерь, по существу, такой продавец участвует в спекулятивной "чехарде", порою, и сам того не желая.

Следует отметить, что есть и другая группа продавцов, которые явно преследуют спекулятивные цели побольше заработать на курсовой разнице.

Таким образом, наблюдается деформация рыночного механизма ценообразования.

Напомним негативный опыт 2014 года, когда пересчет цены по курсу руб./дол.США в Крыму привел к отказу значительной доли мотивированных покупателей от реальных сделок, а потенциальных инвесторов – оттолкнул от вхождения в этот рынок.

Можно прогнозировать ситуацию, что с уменьшением на рынке количества желающих назначать цены с привязкой к дол. США, устойчивей и четче будет работать рыночный механизм формирования цен в рублевом исчислении. А далее, при достижении некоторого порогового значения, включаются рыночные механизмы саморегуляции, которые естественным образом вытесняют с рынка некорректных игроков.

Все выше сказанное приобретает особое значение в условиях уже открыто ведущейся против Российской Федерации информационной войны и мы должны осознавать неприятные последствия такой псевдо рыночной "чехарды" в ценообразовании, вызываемой валютными курсовыми колебаниями.

Итак, можно однозначно говорить, что использование доллара США для обозначения цены за объекты на рынке недвижимости в Крымском федеральном округе, вводит российского покупателя и инвестора в заблуждение в отношении реальной стоимости недвижимости, ведет к ценовым колебаниям, не обоснованным сколько-нибудь серьезными социально-экономическими причинами, что развивает дополнительные спекулятивные настроения у различных игроков на рынке.

Мы призываем всех профессиональных участников рынка недвижимости отказаться от практики использования доллара США для обозначения цены за объекты на рынке недвижимости в Крымском федеральном округе. Нам необходимо проводить соответствующую разъяснительную работу с продавцами по отказу от представления цен в долларах США. Это будет дополнительным фактором, способствующим стабилизации непростой ситуации на рынке недвижимости в Севастополе и Республике Крым.

Нам необходимо проявить твердую гражданскую позицию по защите национальных рынков недвижимости в аспекте ценообразования.

Перефразируя известную мудрость, хочется сказать: "Не долларом, а рублем единым жив российский человек".

http://akggroup.ru/o-nas/avtorskie-materialy/102-etot-tovarishch-dollar-ssha-nam-ne-tovarishch