Внушительные капиталы российских бизнесменов всегда смотрели за пределы нашей необъятной Родины. Однако ввиду последних изменений российские коммерсанты решили придержать часть накопленных средств «дома». Что ждет зарубежный коммерческий рынок и куда сейчас направлять инвестиции, рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Внушительные капиталы российских бизнесменов всегда смотрели за пределы нашей необъятной Родины. Однако ввиду последних изменений российские коммерсанты решили придержать часть накопленных средств «дома». Что ждет зарубежный коммерческий рынок и куда сейчас направлять инвестиции, рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Станислав, насколько выгодно инвестировать в зарубежную коммерческую недвижимость? И почему?

– Безусловно, утверждение «инвестировать в любую зарубежную коммерческую недвижимость выгодно и надежно» – ошибочно. Ведь никому в голову не придет утверждать, что инвестиции в этот сегмент рынка, например, Сомали, Ливии или Сирии – это выгодно и надежно. Хотя формально бизнес-площади этих стран – это тоже «зарубежная недвижимость».

Поэтому предлагаем скорректировать постановку вопроса следующим образом: «Почему выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость стран с сильнейшими мировыми экономиками?» А при ответах на эти вопросы предлагаем сконцентрироваться на примере таких стран, как: Великобритания, Германия, Франция (сильнейшие европейские экономики) и США, как странах, наиболее популярных именно у российских инвесторов.

На чем тогда основана привлекательность инвестиций в эту сферу недвижимости стран с сильнейшими экономиками?

– Во-первых, на стабильности и высокой ликвидности рынка коммерческой недвижимости. Необходимо учитывать, что, к примеру, большой объем самой недвижимости и высокий спрос со стороны внутренних и международных инвесторов приводят к тому, что сроки экспозиции невелики, а ликвидность высока. Так, по итогам 2014 года объем рынка коммерческой недвижимости составил: в США – 235 млрд евро, в Великобритании – 79 млрд евро, в Германии – 40 млрд евро, во Франции – 24 млрд евро. Для сравнения: объем рынка коммерческой недвижимости в РФ по итогам 2014 года составил всего 4 млрд евро, а в трех прибалтийских странах вместе взятых не дотянул и до 0,4 млрд евро.

Во-вторых, на долгосрочные договоры аренды с надежными арендаторами. А именно: стабильность получения арендного периода в долгосрочной перспективе гарантируется заключением долгосрочных (10, 15, 20-летних и более) договоров аренды с надежными и рейтинговыми арендаторами, имеющими многомиллиардные обороты. При этом соглашения предусматривают индексацию арендной ставки в привязке к инфляции и, как правило, не допускают досрочного расторжения по инициативе арендатора.

В-третьих, на выгодных условиях кредитования покупки коммерческой недвижимости. Благодаря возможности привлечения долгосрочного кредита в западном банке на более выгодных условиях (кредит в размере 50-60% от стоимости объекта по ставке: в Германии – от 2% годовых, в Великобритании и Франции – от 3%, в США – от 4% годовых). На покупку объекта коммерческой недвижимости рентабельность инвестиций (отношение чистой прибыли инвестора к сумме проинвестированных средств) составляет 8-15% годовых и более при среднем уровне рентной доходности в 5-9% годовых.

Таким образом, инвестиционная привлекательность – это далеко не только показатель уровня рентной доходности. Инвестиционная привлекательность – это совокупность целой группы факторов: риски в стране, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п.

Не советую приобретать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях в странах со слабыми экономиками. В складывающейся на международном рынке недвижимости ситуации, с нашей точки зрения, оптимальным местом для инвестиций являются страны, позволяющие в силу стабильности своих экономик, как минимум, сохранить инвестированный капитал.

Как кризис повлиял на российских покупателей и на рынок недвижимости? Какие опасности могут быть при покупке недвижимости за рубежом?

– Существенный рост курса евро и доллара, произошедший в конце прошлого года, не мог не сказаться на спросе россиян на зарубежную недвижимость. Можно констатировать существенное снижение спроса со стороны тех россиян, которые были нацелены, в первую очередь, на покупку жилой недвижимости за рубежом.

Ведь существенная доля русских, планировавших покупку жилья за рубежом, аккумулировала средства на рублевых депозитах. Как следствие, потенциальные покупатели зарубежного жилья столкнулись с тем, что для них зарубежная недвижимость фактически подорожала более чем на 50%. Да и обслуживание зарубежного жилья тоже существенно увеличилось в цене в перерасчете в рублевый эквивалент. И это также немаловажный фактор при принятии решения о покупке недвижимости за рубежом, поскольку доходы у большинства потенциальных покупателей не привязаны к валютному курсу.

Падение спроса на зарубежное жилье коснулось в той или иной степени всех стран. Но в наибольшей степени спрос уменьшился на «массовых» направлениях – Болгария, Испания, Черногория, Турция.

Интерес россиян к зарубежной коммерческой недвижимости также уменьшился, хотя и не столь существенно. Ведь немалая доля российских инвесторов, планировавших покупку иностранных площадей, также держала свободные средства в рублях. Как следствие, интерес со стороны этой группы инвесторов сместился от сегмента бизнес-недвижимости за рубежом в инвестиции российских коммерческих предложений рынка. Но те инвесторы, которые держали средства на валютных депозитах, продолжают рассматривать инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость в целях диверсификации своих активов.

«В текущих экономических условиях нет универсальной стратегии получения дохода от зарубежной недвижимости, в разных странах нужно действовать по-разному». Согласны ли вы с этим утверждением?

– Данное утверждение в какой-то степени верно только для тех инвесторов, которые ищут приключения на свою голову и рассматривают инвестиции в нестабильные страны или в альтернативные сегменты рынка коммерческой недвижимости.

Что касается консервативных инвесторов, ориентирующихся на получение пассивного дохода в странах с сильнейшими экономиками, то нет никакой разницы, в коммерческую недвижимость какой страны осуществляется инвестиция. Задача инвестора как раз и состоит в том, чтобы искать и инвестировать в те объекты, которые наиболее полно соответствуют всей совокупности критериев.

Какой тип недвижимости более популярен среди россиян: гостиницы, офисы, торговые площади? И какой из них на ваш взгляд предпочтительнее для инвестиций?

– Наиболее высокой популярностью как у международных, так и у российских инвесторов пользуются следующие сегменты рынка коммерческой недвижимости, на которые суммарно приходится до 80-90% сделок: торговая недвижимость с долгосрочными арендаторами, офисная недвижимость с долгосрочными арендаторами, доходные дома, отели. Выделить какой-то конкретный сегмент коммерческой недвижимости, который обладал бы только плюсами и не имел рисков, – невозможно. Каждый из сегментов имеет свои достоинства и недостатки, свои возможности и риски.
Каким капиталом надо владеть, чтобы претендовать на коммерческую зарубежную недвижимость?

– Рекомендую инвестировать в коммерческую недвижимость за рубежом в случае, если инвестор обладает инвестиционным капиталом (собственными средствами) в размере не менее 400-500 тыс. евро. Обладая таким бюджетом, у инвестора есть возможность приобрести объекты коммерческой недвижимости стоимостью до 1 млн евро (при условии привлечения кредита на покупку). Дело в том, что наиболее ликвидные и приносящие стабильный долгосрочный (10-20 лет) доход от аренды объекты коммерческой недвижимости стоят, как правило, не менее 1 млн евро. К тому же именно под такие – надежные и ликвидные – объекты есть возможность привлечения долгосрочного кредита в западном банке по низкой европейской ставке.

Критерии выбора инвестиционно привлекательного объекта недвижимости

1. Гарантированный доход от сдачи в аренду.
2. Потенциал роста капитализации объекта (рост стоимости объекта превышает инфляцию на 2-3%).

3. Привлечение банковского кредита на покупку объекта недвижимости (долгосрочное кредитование под низкий % позволяет мультиплицировать доход инвестора).

4. Положительный денежный поток (текущие доходы от сдачи в аренду превышают расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотеке).

5. Низкий уровень рисков (стабильность рынка недвижимости страны, защищенность прав инвесторов, система страхования рисков).

6. Отсутствие необходимости личного участия в управлении объектом (100% Hands-Off инвестиция, т.е. за частного инвестора работает высокопрофессиональная управляющая компания).

7. Высокая ликвидность + «прозрачная» стратегия выхода из инвестиций (возможность для инвестора успешно выйти из инвестиции, в короткие сроки продав объект на вторичном рынке).