«В нашем случае, если ухудшений нет – это уже улучшение» «Сказать, что мы нащупали дно – не могу, скорее, мы находимся в фазе активного падения»

Ильдар Хусаинов считает, что через полгода российский рынок недвижимости войдет в нормальное русло 

Самое важное событие на рынке недвижимости марта 2015 года — снижение ипотечной ставки до 12 процентов. По мнению ряда экспертов, это заставило сдвинуться рынок недвижимости с мертвой точки, однако другая часть аналитиков считает, что провал февраля, когда потребность в жилье упала на 40% по сравнению с прошлым годом, кардинально «обрушил» рынок, и вряд ли изменившиеся ипотечные условия восстановят ситуацию в ближайшее время.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» о том, почему не стоит ждать обвала цен на недвижимость ни сейчас, ни к осени 2015 года.
Как события февраля и марта повлияли на сферу недвижимости?

– Эксперты высказывают сегодня диаметрально противоположные точки зрения. От «все скоро рухнет» до «все очень скоро восстановится, как по взмаху волшебной палочки». Истина где-то посередине, но с уклоном в сторону негативного сценария. Ипотечная ставка в России все же довольно высока, даже с учетом последнего снижения. Хотя жилищный вопрос люди будут решать всегда вне зависимости от ставок, курса доллара и объема предложений на рынке. Ибо эти вопросы нельзя отложить на время — родились дети, создались семейные пары и.т.д. Кроме ипотеки других инструментов для покупки недвижимости не существует. Наличные? Не больше 3% населения России готовы покупать недвижимость за собственные средства, еще 5-6% с помощью ипотеки. И все! В год способны покупать недвижимость не более 9% населения. Когда не развиты другие инструменты покупки — потребительское жилищное кредитование, жилищные кооперативы различного рода, даже повышение ставок до 16% рынок не обваливает. И в феврале «в ноль» ничего не ушло, квартиры люди все равно покупали. Спрос снизился только на новостройки. Основной провал пришелся на конец февраля – начало марта. Количество сделок действительно резко сократилось. И это произошло не из-за высоких кредитных ставок, а по причине неуверенности граждан в том, что жилье будет достроено. Все хорошо помнят 2008 год — и огромное количество обманутых дольщиков после него. Да и застройщики, наученные кризисом 2008, хорошо понимают, что делать.

Однако сами застройщики постоянно говорят о том, что этот кризис совершено другой. И действовать в его условиях надо по-другому. Так в чем же разница? Пришел не тот кризис, которого ждали?

– Каждые пять лет в сфере недвижимости проходят кризисы. Такова фаза экономики в этой сфере. Спрос не вечен, и когда-то обязательно наступает стадия перепроизводства. Застройщики об этом знают и хорошо готовятся к грядущим кризисам.

Предыдущий кризис случился в 2008 году, сейчас 2015, и так долго ждали. Данная экономическая ситуация не привязана к политическим или экономическим событиям в стране. Экономика стала «проседать» в конце 2013. Например, количество жилищных сделок за наличные не росло уже с 2013 года. То есть падение рынка, согласно волне кризиса, началось именно в 2013 году.

Покупательная способность населения увеличивалась только за счет ипотеки. Кризис структурен всегда одинаково — снижается спрос. В этот раз снижение усугубилось агрессивно высокой ипотечной ставкой. Во все предыдущие кризисы что происходило? На короткое время снижался спрос, потом цены с выходом из кризиса опять поднимались до предкризисного уровня. Сейчас опытные застройщики понимают: какой смысл снижать цены, когда через 4-5 месяцев все восстановится? С точки зрения деталей (например, валютные колебания), можно называть этот кризис другим, но фундаментально он такой же, как и прошлые. Сейчас ситуация выравнивается, пошла слабая позитивная динамика. Но в нашем случае если ухудшений нет — это уже улучшение. Идет нормальный, стандартный, классический кризис.

Мы находимся еще в стадии падения или уже упали до самого дна, а значит имеем возможность оттолкнуться?

– Давайте разберемся. Есть финансовый, есть экономический, а есть кризис рынка недвижимости. Финансовый кризис наступает резко, как раз он наступил 16 декабря прошлого года. Экономический кризис наступает плавно, и во временном режиме вычленить его достаточно тяжело — идет спад ВВП и т.д. Кризис рынка недвижимости ведет себя в регионах по-разному. Мы работаем в 36 регионах страны и везде ситуации различны. Где-то в феврале был полный застой, а где-то рост по отношению к предыдущему году. В марте в некоторых городах пошла хорошая динамика, а где-то наоборот провал. Рынок недвижимости, скорее всего, индикатор благосостояния наших граждан. Но благосостояние в разных регионах существенно отличается. Да, ипотечные ставки вернулись, но только на новостройки, а есть еще вторичка (которая является все же основным пластом на рынке недвижимости) и загородная. На эти два сегмента ипотека осталась прежней. Поэтому сказать, что мы нащупали какое-то дно, я не могу. Скорее всего, пока еще находимся в фазе активного падения.

Государство и банки поддержали рынок новостроек. Вам не кажется, что таким образом искусственно «проваливается» рынок вторички и загородки?

– Государство стояло перед непростым выбором. Если застройщика вовремя не поддержать, он перейдет грань, за которой дефолт. Поэтому здесь государство поддерживает не просто застройщиков, а серьезный сектор экономики. Возможно и в ущерб другому сегменту рынка недвижимости. Эта мера нужна, и как только государство почувствует, что риски ушли, вернется поддержка вторички и загородки.

Легко ли вернуть доверие граждан, которые сейчас, несмотря на снижение ставок по ипотеке, боятся брать кредиты на жилье?

– А кто сейчас не боится? Кто уверен, что ему, например, не понизят зарплату? Вот именно здесь и кроется проблема. Я еще раз повторюсь, что падение рынка лишь косвенно связано с ипотечными ставками. И чтобы вернуть уверенность граждан, необходимо в первую очередь время.

Сколько?

– Я думаю, к лету уверенность и доверие граждан начнут возвращаться. Но в том лишь случае, если не будет других шоков. Я прогнозирую, что к маю-июню ситуация на рынке недвижимости начнет активно выравниваться. И банки введут ипотечные ставки (на уровне 12%) для вторички и загородки.

Вы видите тенденции к изменению структуры сделок?

– Да, уменьшилась доля новостроек, увеличилась доля загородной недвижимости. Люди предпочитают покупать землю и строить на ней жилье. В России, я думаю, это тренд десятилетия. Построить деревянный дом вместе с покупкой участка можно за 25 тыс. за кв. м. За эти деньги вы получите и парковку, и комфортный участок. Загородка набирает вес, но интерес к новостройкам тоже вернется.

Когда банки начнут кредитовать загородку в таком же режиме, как и новостройки?

– Уверен, что загородка станет перспективнейшим сегментом для кредитования — здесь более прозрачные налоги, с учетом того, что хорошо прописан Земельный кодекс. И с землей уж точно ничего не будет. Ну, конечно, если землетрясения не произойдет. Но почему-то юристы банков считают, что здесь есть какие-то повышенные риски. У меня совершенно другая точка зрения. Я никаких рисков не вижу. Если говорить в общем, то сегодня на рынке кредитования олигополия, условия диктуют несколько банков. Хотя в конце 2014 года мы подошли к реальной конкуренции между банками, и ставки начали активно снижаться, однако кризис смешал все карты. Просто нужно время. Вернется и конкуренция между банками …Года через два … не раньше.

Компания «Этажи» выходит за пределы России. В кризис – зачем?

– Сегодня мы рассматриваем Казахстан и Белоруссию. Уже зарегистрированы и получены товарные знаки. Однако текущая реальность немного притормозила наши действия. Теперь придется потерпеть с запуском новых проектов — где-то квартал, а может и год, все зависит от того, как будет развиваться ситуация. Ну не бывает в жизни все и сразу!

А что интереснее: филиалы или франчайзинг?

— Если сильный партнер, выгоднее франчайзинг, но есть и успешные и сильные филиалы. У меня сердце радуется, когда успешны и франчайзеры, и филиалы, и так же оно обливается кровью, когда у них что-то не получается. Для меня, если компания сработала на «троечку» — это значит, не получилось.

Традиционный прогноз рынка. С чего мы начнем шагать в апреле, и куда мы придем в июне? Что будет с ценами на новостройки, вторичку и загородку?

– В апреле-мае предполагаю, что на рынке недвижимости сложится следующая ситуация. По новостройкам: нас ждет скрытое понижение цен через акции, рассрочки. На явное понижение строители вряд ли решатся. Как только комплексы начнут активно распродаваться, цены вернутся к прежнему уровню начала 2015 года. Объемы продаж начнут расти и из-за снижения ставки по ипотеке. Активную фазу кризиса мы будем проходить с июня по август. Легкое снижение цен должно произойти на вторичном рынке до 10%. Вариант, что снижения не произойдет, тоже есть, но он маловероятен. Загородный рынок ждет стабильность. Не вижу пока тенденций ни к росту, ни к снижению цен. В долгосрочной перспективе цены кардинально не изменятся. В течение 2-3 лет нас ждет ценовая стабильность. Я не думаю, что окажутся правы те, кто прогнозирует массовое снижении цен на 30-40%. Равно, как и маловероятен рост цен пропорционально изменению доллара. Гипотетически активное повышение цен может произойти в том случае, если ипотечная ставка упадет до 5 % в ближайшие три года.

Застройщики сегодня с трудом решаются на запуск новых объектов. Не увидим ли мы года через два-три дефицит жилья (новостроек)?

– Нет. Сегодня скорость строительства довольно высока. Монолитно-каркасный дом можно ввести в эксплуатацию за 14 месяцев. У наших застройщиков хорошо работают маркетинговые службы. И как только последние начнут прогнозировать дефицит, запуск новых проектов непременно активизируется. И сегодняшний прогноз дефицита не более, чем игра на нервах.

Выгодно ли сегодня инвестировать в жилье? Покупать для того, чтобы сохранить или преумножить средства?

– Сегодня нет. Инвесторов на рынке недвижимости не более 8 процентов. Хотя сектору недвижимости, безусловно, повезло. Мы независимы извне, рынок локален, мы — устойчивы. И при любых условиях рынок сохранит свои позиции. И это, пожалуй, один из немногих рынков, который не привязан к доллару.

Вы верите в то, что рынок недвижимости управляется покупателями?

– Я в этом убежден! Если клиентам невыгодно покупать, то можно брать в аренду! Если никто не будет покупать — цены обязательно упадут. Рынок управляется гражданами, их математической логикой. В течение 3-5 лет в стране, я думаю, все наладится: и нормальное предложение от застройщиков, и реальные ставки по ипотеке, и приемлемые цены. Я оптимист, и я в это верю.

Автор текста: Наталья Двизова
Фото Юлии Медведевой