Ильдар Хусаинов: «Возможно, через три месяца квартиры будут еще дешевле»
Руководитель федеральной риэлторской компании «Этажи» о перспективах рынка недвижимости во второй половине 2017 года и не только об этом
Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи», рассказал, почему международные аналитики называют Россию слабым звеном на рынке недвижимости, объяснил, что за тюменский след тянется в Екатеринбург, и раскрыл секрет, о чем он думает по три часа каждую среду. Подробности в эксклюзивном интервью. А также традиционный прогноз цен и покупательской активности на 2017 год от руководителя лидера риэлторского бизнеса в России.
— Что произошло с рынком недвижимости за прошедшие полгода?
— Если говорить о Тюмени, Ялуторовске, Ишиме и в целом о юге Тюменской области, то год начался настороженно, январь я бы оценил на тройку. Однако потом ситуация начала постепенно улучшаться, и июнь прошел выше ожиданий. Ощутимо выше ожиданий. Вторым кварталом мы очень довольны. Я общался с банкирами, которые сказали, что четыре региона страны, в том числе и Тюменская область, существенно выделялись на фоне других субъектов. Я считаю, это достойный результат.

— Что происходит с ценообразованием?
— Цены на недвижимость продолжают падать. И мало кто, включая нас, предвидел такое снижение. Конечно, прогнозировали снижение и в 2017 году, но второй квартал нам виделся началом некой стабилизации. Однако сухие цифры пока говорят, что падение идет 0,5-0,8 процентов в месяц, несмотря на хороший спрос и снижение ипотечных ставок. Есть и точка зрения, что таким образом накапливается потенциал для повышения — чем больше ожидание падает, тем больше потом вырастет… Когда все станет хорошо. А то, что все будет хорошо, уже очевидно. Кстати, я пока имею в виду только рынок недвижимости и его объемы.

— Почему тогда мировые инвестиционные агентства и аналитики риэлторского рынка называют Россию «самым слабым звеном на рынке недвижимости»? Например, GLOBAL PROPERTY GUIDE. Может, они нас обманывают?

— Если рассматривать глобально, они в чем-то правы. У нас в год берется всего 1 млн ипотечных кредитов при населении 140 млн человек. Это всего 0,65% от общего количества жителей — мало. Но надо учесть, что это происходит при средневзвешенной ставке близкой к 11%. И при таких высоких ставках спрос у нас большой, просто и ставки немаленькие. Вы можете представить, каким будет спрос, если ставки будут 6%? А это обязательно произойдет. Вопрос только, когда это будет. Вот тут бы я с аналитиками поспорил. Всегда надо учитывать относительность такой категории, как доходы наших граждан. К великому сожалению, они ниже, чем в Европе и США. Как обычно, истина где-то посередине.

— То есть вы не считаете, что Россия — слабое звено?
— Нет, конечно. Я, более того, считаю, что Россия — это потенциальная точка роста. Однако в настоящий момент никто в мире, кроме нашей страны, за исключением, может, соседних государств, так не упал в цене в долларовом исчислении, как Россия за последние три года. Это тоже правда. Но падение можно рассматривать и как точку роста.

— Компания «Этажи» на сегодня стала международной компанией, и вы сами можете дать объективную собственную оценку, как Россия выглядит на фоне других стран.
— Да, мы сегодня присутствуем в Белоруссии, Латвии, Казахстане, изучаем рынок Украины. Могу отметить, что в Казахстане сейчас фиксируется резкое улучшение ситуации. Промо-ставки доходят до 13%, в период кризиса были 18–19%. В Белоруссии в пик кризиса ставки доходили до 25–27%, и при таких ставках, естественно, не покупали жилье. Сейчас ситуация тоже улучшается. Рынок недвижимости всегда отражает реальное положение экономики. Достаточно посмотреть на него, чтобы сделать выводы. Все на ладони.
Например, в Латвии ставки 2,5%, но объем спроса не такой большой, как мог бы быть при такой ставке. Но у них рынок активно развивается. При этом стоимость относительно доходов населения в Латвии лучше, чем в России. У нас при ставках 11–12% очень большая переплата. А это и есть реальная стоимость квартиры. Надо вещи называть своими именами — белое белым, а черное черным.

— Каково ваше отношение к очередной программе Минстроя России поддержки жилищного строительства, а также ипотечного рынка? Конкретно к ипотеке под арендное жилье. В программе участвуют: АИЖК, застройщики, федеральный и региональный бюджеты. Доля участия регионального бюджета 30%. Тюменская область подала заявку на участие в данной программе, пока она рассматривается. Каковы перспективы рынка арендного жилья в России? Будет ли востребована ипотека под арендное жилье?
— Арендное жилье будет развиваться в России, и понятно, что крупные институциональные инвесторы рано или поздно зашли бы на этот рынок. Я был в Сургуте и посетил арендный дом, который недавно построили — рыночная цена, наполненность на 92%. Люди, которые там живут, довольны. Это нормальная форма решения жилищного вопроса. Задача государства какая? Удешевлять себестоимость жилья через разные инструменты. Я считаю, арендное жилье помогает решить данный вопрос. Поскольку при такой ставке на ипотеку, как сегодня, жилищный вопрос очень дорогой. То, что сокращается цепочка добавленной стоимости и фактически можно по себестоимости покупать право проживания, — это же хорошо. Понятно, что строители будут недовольны, риэлторы, банки будут недовольны. Но это объективное развитие конкуренции. Чем больше будет арендного жилья, тем больше появится возможностей для развития комфорта проживания в стране. И я отношусь к этому положительно.

— Уральские риэлторы закидывают УФАС жалобами в связи с законностью эксклюзивных договоров. В настоящий момент уже подано шесть исков. Как вы относитесь к данной проблеме и правомерности эксклюзивных договоров в целом? Ряд СМИ усматривают в данной ситуации тюменский след. О чем идет речь?
— Мы уважаем Уральскую палату недвижимости. Это одно из лучших риэлторских объединений в стране. Для меня странно, почему в Екатеринбурге решили, что след тянется из Тюмени. За 17 лет деятельности нашей компании мы все свои вопросы решали сами, никуда не писали, никому не жаловались. Это наша политика. Мы делаем свою работу, госорганы — свою.

— Но «Этажи» за эксклюзивные договора?
— За. Мы считаем, что это очень хороший инструмент по развитию взаимоотношений с клиентом. И если агентство недвижимости и клиент доверяют друг другу, клиент готов работать только с одним агентством — это замечательно. Это открывает массу новых возможностей и плюсов. У нас около 25% — эксклюзивная база, и этот показатель растет. Но есть один момент. УПН говорит, что если я заключил договор с одним, даже слабым агентством, пусть оно даже плохо работает, я не имею права обращаться в другое агентство. Пусть даже на рынок пришел сильный конкурент, который имеет ряд преимуществ, который продаст квартиру за неделю. Однако УФАС уже приняло решение, и оно вступило в силу. Данный акт (правомерность эксклюзивных договоров — прим. ред.) признан незаконным. И это решение было очевидным. Нас же обвинили в том, что мы неправильно работаем. А мы всего лишь за здоровую конкуренцию.
Если кто-то выполняет работу лучше, чем мы, пожалуйста, делайте, мы только рады. Труд сделал из нас человека, а конкуренция делает нас богатыми. И внутри компании надо развивать конкурентные силы. Это дикий источник энергии.

— Аналитики компании «Этажи» говорят о том, что загородная недвижимость очень медленно, но выходит из кризиса. На наш взгляд, пока на рынке загородной недвижимости мало что изменилось. В приоритете все те же: земля, дачные участки и дешевые дачи… Может быть, мало тех, кто действительно готов жить за городом, поскольку там не хватает цивилизованной инфраструктуры?
— Действительно, структура загородного рынка в России сместилась в сторону недорогого сегмента — максимально дешевых участков и дач. Люди стали выбирать места поближе, подешевле — стоимость времени растет. И власти понимают, что отсутствие инфраструктуры тормозит процесс развития загородного рынка. Мой прогноз — в перспективе пяти лет начнут появляться новые проекты, возможно, обособленные территории, куда проведется инфраструктура. Но один из участников рынка никогда это не сделает, это задача государственно-частного партнерства. Необходимо продуманное законодательство, инвестиции, возможно, банковские проекты под низкие проценты. Перспективы у этого рынка колоссальные, у нас же прекрасная территория, красивая природа. Стоит вопрос системного подхода. И, по сути, это федеральный вопрос, должна быть приведена в соответствие масса нормативных актов. Нужна движущая сила. Но как только все поймут, что добавленная стоимость и там есть, рынок начнет развиваться. Я не вижу пока возможностей в ближайшие 2-3 года. Но в горизонте пяти — вполне.

Если кто-то выполняет работу лучше, чем мы, пожалуйста, делайте, мы только рады. Труд сделал из нас человека, а конкуренция делает нас богатыми. И внутри компании надо развивать конкурентные силы. Это дикий источник энергии.
.
— Аналитики компании «Этажи» говорят о том, что загородная недвижимость очень медленно, но выходит из кризиса. На наш взгляд, пока на рынке загородной недвижимости мало что изменилось. В приоритете все те же: земля, дачные участки и дешевые дачи… Может быть, мало тех, кто действительно готов жить за городом, поскольку там не хватает цивилизованной инфраструктуры?
— Действительно, структура загородного рынка в России сместилась в сторону недорогого сегмента — максимально дешевых участков и дач. Люди стали выбирать места поближе, подешевле — стоимость времени растет. И власти понимают, что отсутствие инфраструктуры тормозит процесс развития загородного рынка. Мой прогноз — в перспективе пяти лет начнут появляться новые проекты, возможно, обособленные территории, куда проведется инфраструктура. Но один из участников рынка никогда это не сделает, это задача государственно-частного партнерства. Необходимо продуманное законодательство, инвестиции, возможно, банковские проекты под низкие проценты. Перспективы у этого рынка колоссальные, у нас же прекрасная территория, красивая природа. Стоит вопрос системного подхода. И, по сути, это федеральный вопрос, должна быть приведена в соответствие масса нормативных актов. Нужна движущая сила. Но как только все поймут, что добавленная стоимость и там есть, рынок начнет развиваться. Я не вижу пока возможностей в ближайшие 2-3 года. Но в горизонте пяти — вполне.

— Всем сестрам по серьгам. Прокомментируйте ситуацию с коммерческой недвижимостью в Тюмени. 2017 год ознаменовался громкими продажами на рынке коммерческой недвижимости Тюмени: БЦ «Нобель», Дом печати, ТЦ «Южный» и другие. Кто может купить эти центры? Ряд российских экспертов заявляют, что это под силу только крупным федеральным компаниям. Что даст этому рынку заход федералов: убьет мелкий тюменский бизнес или даст новую волну развития?
— Тюмень колоссально перегружена коммерческими площадями. По соотношению квадратного метра коммерческой площади на одного жителя мы входим в тройку лидеров по всему СНГ! Но постепенно у наших граждан замедляется потребительство. Они начинают понимать, что, может, и не стоит еженедельно ходить в крупные торговые центры. Нарастает сберегательная модель. Торговый бизнес сложный, не гарантировано перспективный, а с развитием интернет-торговли, с развитием финансового сознания мы можем прогнозировать снижение бизнес-активности на этом поле. Бизнес уже уплотняется. Магазины сокращают площади, отказываются от групп непрофильных товаров. Остается лишь ядро. И давайте будем откровенны — раньше была супермаржа. Стоимость строительства торгового центра в 40-50 тыс. за кв. метр площади — это совсем красиво, с ремонтом, с запуском. Еще недавно арендная ставка была от 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. За год, только представьте, с каждого квадратного метра 24 тыс. рублей! Два года — и окупил! Но так не бывает! Я вижу серьезные грядущие проблемы этого рынка. В Тюмени цены на коммерческие квадратные метры существенно завышены. Но когда они спустятся до нормального уровня текущей доходности — на 15-20%, на этот рынок будет интересно заходить.

— Зайдут федералы или тюменцы?
— С точки зрения экономики важны два момента: эффективность управления и где платятся налоги. Для нас, как для жителей территории, выгоднее, чтобы налоги платились здесь. С точки зрения эффективности управления — сети эффективнее. А рынок такая вещь, которая все расставит по местам. Потребитель всегда и везде голосует рублем.

— Что происходит сегодня в компании «Этажи»?

— Я доволен результатами работы на текущий момент. Скажу честно, в январе мы испытали некий внутренний кризис управления. Я это оцифровал, проанализировал, мы многое поменяли. И как результат: второй квартал мы прошли очень хорошо. В ближайшее время мы откроемся в Кургане, Владивостоке, Сочи. Хорошо закрепились в Казахстане и Белоруссии. Радует динамика в Москве. Я думаю, через три года Москва нас узнает. Мы поменяли эффективность внутри компании. Во вне мы взяли паузу. Считаем, что довольно много ресурсов вложили именно туда. А взаимодействие с клиентами мы отработали на «четверочку», но довольно быстро поняли, что недорабатываем, и направили именно туда дополнительные ресурсы, многое автоматизировали. Как ни странно, здесь оказалась точка роста. Из самых последних достижений: мы ушли в ипотеку он-лайн. С нами работают крупнейшие системы. Мы интегрированы с крупными банками и застройщиками со всей России. Не исключаем возможности интеграции с Росреестром.
Мы уже некая нейронная сеть на рынке недвижимости. Риэлторский бизнес — это огромные вызовы. Посмотрите, кто только не заходит на этот рынок! И мы понимаем, сколько ресурсов в развитие компаний приходится вкладывать. Агентства закрывают пачками, но в то же время открываются новые. Уверен, что в ближайшие пять лет рынок структурируется. Крупные системы будут занимать большую долю. Если кратко, то у нас все хорошо, планов громадье, конкуренция усилилась. Жить стало сложнее, но интереснее.

— Вы инвестировали крупную сумму в создание и развитие компании ESOFT. Как развивается ваш инвестиционный проект?

— Хорошо развивается. На 16 октября этого года предварительно назначена презентация продуктов, разработанных компанией. Это продукты для управления бизнес-системами: СRМ, телекоммуникации, project management, HR-процессы, продукты для бизнес-аналитики. Все, что необходимо для принятия быстрых и эффективных бизнес-решений.

То есть решение принимает уже не руководитель, а программа?
В том числе. Руководитель просто настраивает работу этих систем. У нас же 30% деятельности — это рутина, чем больше руководитель уходит от рутины, тем больше у него времени, чтобы думать. Я по средам три часа просто думаю. Всем рекомендую. Это не безделье. Ничего не должно отвлекать, чтобы создать что-то масштабное.
— Традиционный прогноз на вторую половину 2017 года.
— Банковские ставки будут снижаться. Однако не активно, в пределах одного процента. По ценам прогнозировать сложно. Вся Россия разная, и везде цены ведут себя по-разному. Объем рынка я прогнозирую на «четверку». Вспомните прошлый год, когда четвертый квартал не оправдал ни чьих ожиданий. В этом году я прогнозирую такую же историю.

— Речь идет о том, что рынок стабилизировался?
— Да. Причем он будет пытаться уйти в рост. В Тюмени я бы прогнозировал чуть больший цикл падения цен, чем в России. У нас все-таки очень большой объем предложений.

— Как поведет себя первичная и вторичная недвижимость?
— Здесь сложно давать прогнозы. Скажу лишь о фактах. В июне 2017 году цены на новостройки упали на 1,5% по отношению к июню прошлого года. На вторичном рынке падение составило 8% (к июню 2016 года). Да-да, это правда. Это рекордная разница в падении цен. Исходя из этого мы видим изменение структуры рынка. И если меня спросят, могут ли новостройки упасть быстрее вторички, чтобы отыграть свою долю рынка? Я отвечу, что возможно.

— Покупать или продавать?
— Ваш любимый вопрос… Раньше бы я ответил, конечно, продавать. Сейчас речь идет о том, куда деньги нести. В банки? Там ставки 5-6%. Я думаю, что в ближайший год жилая недвижимость станет хорошим инвестиционным активом.

— То есть покупать.

— Тоже пока не уверен. Поскольку искренне думаю, что возможно, через три месяца квартиры будут еще дешевле. Надо учитывать тот факт, что все так неопределенно бывает на определенных территориях… (Смеется). Необходимо взвешивать системные риски исходя из ретроспективы

Знаете, к нам многие приходят и спрашивают: «А вы забором будете огораживать?» Мы говорим: «Нет, не будем». Почему? Во-первых, микрорайон слишком большой, чтобы взять и огородить все забором (смеется). Во-вторых, мы хотим получить открытую среду. У нас на первых этажах коммерческая недвижимость. Мы хотим, чтобы люди из других районов ходили через наш микрорайон на остановки, чтобы видели, как можно красиво и очень комфортно жить за пределами центра.

Портал vsemetri.com
  • Тел. +7 (3452) 68-38-08
  • Свидетельство о регистрации средства массовой информации: Эл. № ФС77-63647 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 10 ноября 2015 г.
сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации
Made on
Tilda