Мы попытались обобщить здесь информацию о том, в каком состоянии находится сейчас рынок недвижимости, и что с ним будет дальше. На роль пророков не претендуем.


Ипотека


Вопреки заявлениям, что ипотека восстанавливается, реально основной ее объем дает Сбербанк. Практически здесь умерла конкуренция, потому ставка по ипотеке и не снижаются. Сейчас она на уровне 15% – и это при относительно стабильной валюте. Хотя в Англии, например, ставка по ипотеке 5,2%, а наиболее рисковая — 7%. До кризиса там была 4,3%.
Ипотека у нас не ориентирована на широкие слои общества. Если у вас небольшая зарплата, вам ее не дадут. Это ведет к социальной напряженности и вынуждает людей обращаться к сомнительным компаниям, которые предлагают цену ниже. Человек, не имея доступа к кредитным ресурсам, не может себе позволить хороший выбор.
Госпрограммы, когда ипотека дается конкретным категориям — это тоже неравномерное распределение благ.
Кроме того, ипотека стала инструментом борьбы среди застройщиков. Крупные строительные компании могут лоббировать для своих квартир программу ипотечного кредитования. Маленькие компании – нет.
Не развит и сервис ипотеки, несмотря на высокие ставки. Опять же потому, что основной игрок один – Сбербанк.
В России так и не развился рынок закладных. Говорят, будто бы это хорошо с одной стороны: в Америке с него и начался кризис. Но у нас его вообще нет.
Но нельзя вечно жить в страхе. К нему привыкают и начинают действовать, как в обычных условиях. И ситуация нормализуется. Через несколько месяцев так должно и произойти. При появлении должной конкуренции рынок исправит слабые места в ипотеке.
Игра по правилам


Сейчас застройщики вынуждены в большей степени соблюдать законы, еще недавно этого не было. Рынок во многом лихорадит из-за прошлых недочетов в регулировании. Два года назад считалось абсолютно нормальным строить без разрешения на строительство. Сейчас мало кто рискнет.
Крупный бизнес чувствует себя нормально


Кризис потенциально выгоден крупным строительным компаниям. Они останутся. Цены на жилье – на демпинговом уровне. Если на секунду предположить, что сделали бы крупные строительные компании, чтобы выжить конкурентов, то лучше, чем откровенный демпинг, ничего не придумаешь даже в стабильной ситуации. Многие по таким ценам не смогут долго продавать: достроят, что могут, и уйдут из рынка. Крупным достаточно переждать — пусть сейчас трудно, но когда остальные закончат с этим делом, начнутся сверхприбыли.
Госзаказы тоже достаются крупным компаниям. Мелкие предприятия не могут эффективно продвигать свои интересы, а всевозможные союзы предпринимателей не представляют реальной силы в вопросах лоббирования госзаказов. Как правило, здесь все заканчивается общими разговорами.
Мировой опыт — также укрупнение строительного бизнеса: компании от 50 млн долл. собственного капитала. В европейских развитых странах, как правило, минимальный капитал еще больше.
Рынок застройщиков идет к олигополии. В Тюмени это может быть 6-7 компаний: во всяком случае, не немного больше. Они будут диктовать цены. И цены будут расти. Это самое негативное последствие кризиса для потребителя.
Пересмотр критериев оценки жилья


У нас пока кирпич, монолит, и панель продаются по примерно одинаковой цене. Материал пока не является определяющим критерием, но этот фактор недооценен. В перспективе, возможно, на этом поле начнутся движения.
Часто не учитывается и дорожная схема. Наибольшие продажи идут там, где скоро из-за пробок будет проблемно ездить. Словом, пока еще выбираем сердцем. Но ситуация постепенно меняется в пользу выбора разумом и понимания, что самый главный невозвратный ресурс – это время.
Новые технологии


Кризисы ускоряют переход на принципиально новые технологии и системы управления строительством. Компании-лидеры уже сейчас обзаводятся своими заводами и пытаются осваивать новые технологии. Остальные упорно строят по старинке, рискуя в один прекрасный момент остаться за бортом.
Риэлторы


У большинства риэлторских компаний – рекордные объемы падения выручки. При этом у крупных особого падения выручки нет. Хотя некорректно говорить о том, что от размера зависит эффективность. И маленькие компании могут при качественном менеджменте расти в кризис.
Не менее 20% риэлторских агентств в городе разорились. Здесь также имеют тенденция смещения доли рынка в сторону крупных компаний. Первые 5-6 компаний контролируют 3/4 рынка. Городу не нужны нынешние более 1000 риэлторов – 0,4% от экономически активного населения. Рынок выравнивает ситуацию.
Государство


Положительный момент — то, что власти деньги выделяют на строительный сектор, в том числе через АИЖК. Не смогли создать рынок длинных денег, так пытаются его, как обычно, заменить ручным управлением: просто закачивают деньги в систему. Частично благодаря этому ипотечный рынок не скатился к откровенной монополии, а лишь приблизился к этому.
Практика государственных заказов – это стимулирование застройщика, а не спроса. Стимулирования спроса пока нет. Тюмень на общем фоне – оазис строительного благополучия. Есть регионы, где все совсем плохо. Может быть, для выхода из такой ситуации в стране будут предприняты меры для массового увеличения спроса: налоговые изменения, льготное кредитование, принудительное снижение процентных ставок, пусть даже в ущерб увеличения рисков невозврата у банков.
Залоговые квартиры


Отдельная тема – это переход права собственности на квартиры, за которые не выплачивается кредит, к банкам. Эти процессы еще не начались и, возможно, не начнутся, но первые шаги уже появились. Уже сейчас доля просрочки в Тюмени стремительно растет, но пока находится в пределах нормы и беспокойства не вызывает. Как правило, критическим является просрочка на уровне 10%. Затем обычно начинается массовый сброс банками квартир, которые они вынуждены будут начать забирать у заемщиков в случае дальнейшего увеличения просрочки.
Коммерческая недвижимость


Коммерческая недвижимость – в серьезнейшем кризисе. Два года назад на конференции в Тюмени одно аналитическое агентство сказало, что в центре города скоро аренда будет 350-400 руб. за кв. м (тогда ставки были 900-1000 руб.) к 2010 году, и тогда все дружно посмеялись. Сегодняшнее снижение цен на аренду – это отражение того, что многие вместо развития реального бизнеса вкладывали деньги в коммерческую недвижимость в надежде иметь стабильный, пусть и относительно небольшой доход.
С другой стороны, бизнесу легче от снижения арендных ставок. В конечном итоге чаша весов перемещается в пользу более экономически активных людей. Нашему городу еще повезло, что у нас массовое строительство бизнес-центров так и не началось, так бы стояли бы сейчас все они пустыми.
Хотя, государство могло бы их купить за бесценок и делать больницы, культурные учреждения и так далее. В общем, нет худо без добра. В ближайшие лет 10 коммерческая недвижимость все равно будет актуальна, но надо четко понимать, что доходность ее будет значительно ниже ставок рефинансирования.
И многое будет зависеть от того, насколько Тюмень устоит как деловой центр. Нефтяные доходы упали, мы одни из лидеров по урезанию регионального бюджета. Если деловые потоки пойдут мимо, ситуация будет ухудшаться.
С другой стороны, раз крупнейшие торговые сети приходят в Тюмень, значит, считают ее перспективным городом.
Аренда жилья


Этот рынок в Тюмени не контролируется никем. Он стихийный – своеобразный «Черкизон». Он тоже сжался. Цены упали на 30-40%. На 5-7% упало количество арендуемых квартир. Люди, которые жили за счет сдачи жилья в аренду, потеряли доходы. Реальных перспектив увеличения у этого рынка нет. Все больше людей будет пытаться сдать свободное жилье. Уровень доходности небольшой – примерно 6% в год от стоимости квартиры. Держать деньги в таком бизнесе невыгодно.
Что будет с ценами?


В Европе и Америке цены остановились. Примерно через полгода-год можно ждать стабилизации и у нас. Потом цены поползут вверх. «Горячие головы» считают, что через пару лет однокомнатная, которая нынче стоит 1,3 млн руб., станет опять 2,5 млн руб.
За месяц в Тюмени сейчас продается около 1000 новых квартир, в среднем по 60 кв. м. Итого 720 тыс. кв. м в год. В 2008 году этот спрос поддерживался новым вводом. В 2009 году новостроек не закладывали. Ко второму полугодию 2010 года будет жесткий дефицит нового жилья. Уже к нынешней осени рынок переориентируется на «вторичку», так как гигантский объем ввода в 2008 и 2009 годах практически выкуплен.
На коне те, кто строил на свои средства. Им выгодно было бы просто попридержать до лучших времен то, что не успели продать до ноября 2008 года.
Но если надо рассчитываться за кредиты и оплачивать прочие неотложные расходы – продавать приходится сейчас. Да и просто опасаются ждать. Многие, абсолютно точно, торгуют ниже себестоимости – покупатель часть квартиры получает даром.
Покупать сейчас выгодно, но денег у многих нет. В итоге нынче нижний пик в спросе. За те полгода, что ипотеку давал один Сбербанк, спрос сократился в разы.
В готовом доме в неплохом районе предлагают однокомнатные по 25 руб. за кв. м. Кто бы мог раньше подумать? Так же сейчас сложно представить, что в микрорайонах может быть жилье по 60 руб. за кв. м.
Когда начнут строить?


Когда станет очевидно, что те, кто остался, будут «в шоколаде». Учитывая сегодняшние темпы продаж, можно сказать, что, «дно» пройдено. Хотя поговаривают и о возможности существования мифического второго «дне».
Выстоявшие строительные компании постепенно начинают работать в новых условиях. Повысили контроль, экономят материалы. Кризис научил беречь каждый кирпич. Только от этого 5-7% экономии себестоимости. Чем дольше кризис, тем больше эффективность выживших компаний.
Строить будут. Жилье всегда востребовано, особенно новое. Меняется структура спроса. Несмотря на большое количество «вторички» на рынке, большинство сейчас желает новое жилье.
Подготовил Рустам Фахретдинов