В марте мы уже писали о проблеме дома по ул. Широтной, 108 к.5, на 32 квартиры в котором, проданные одним из застройщиков - ООО «Стройтехногрупп», - заявил свои претензии второй застройщик - ОО «Оргкомитет МЖК г. Тюмени», - и часть квартир продал по второму разу.


И хотя за минувшие со времени той публикации месяцы нескольким из первых приобретателей удалось выиграть суды и зарегистрировать право собственности на долю в незавершенном строительстве, получить доступ в квартиры они не могут.
Договор № 4


Этот дом на 139 квартир и нежилых помещений, построенный в конце 2008 года, но еще официально не сданный, возводился в соответствии с договором № 4 от 11 июля 2005 года между ОО «Оргкомитет МЖК г. Тюмени» в лице Председателя Совета Алексея Эргардта и ООО «Стройтехногрупп» в лице гендиректора Виктора Павлова.
«Оргкомитет МЖК» предоставлял земельный участок, принадлежащий ему на праве бессрочного пользования, а «Стройтехногрупп» обязался возвести на участке дом, выступая застройщиком и генподрядчиком и принимая все права и обязанности заказчика за исключением вопросов землепользования. 12% площади законченного объекта причиталось «Оргкомитету ЖКХ», 88% - «Стройтехногрупп», и это распределение, согласно тексту договора, изменению не подлежало.
Пункт 4.6 договора гласил: «Участники вправе распоряжаться принадлежащими им долями свободно, без дополнительного согласования с другой стороной, посредством заключения с третьими лицами договоров на строительство жилья и нежилых помещений, договоров уступки прав дольщиков и иным, не запрещенным действующим законодательством способом».
31 мая 2006 года на основании того договора № 4 директор Главного управления строительства области Сергей Коробов подписывает с директором «Стройтехногрупп» Павловым соглашение о взаимовыгодном сотрудничестве, по которому 12 квартир в доме компания обязалась предоставить молодым семьям – участникам областной программы «Молодая семья». Сроком сдачи дома в соглашении указан 2 квартал 2007 года. То есть, легитимность договора сомнений у ГУС не вызывала.
Опираясь на договор № 4 и дополнительное соглашение № 1 к нему от 21 декабря 2005 года, переводящее процентные доли сторон в конкретные квартиры, ООО «Стройтехногрупп» до конца 2006 года продало дольщикам строящихся 119 квартир.
А в декабре 2008 года, когда дом был готов, оказалось, что 32 из них «Оргкомитет МЖК» считает своими, а договор № 4 – недействительным, предъявляя альтернативный ему договор генподряда № 43/07.
Договор генподряда № 43/07


В 2007 году умирает Павлов, и до августа 2008 года кресло директора ООО «Стройтехногрупп» занимает Игорь Дедловский. Стройка остановилась, но зато активизировалась бумажная активность вокруг нее.
Тогда на свет и появляется договор генподряда № 43/07. Согласно нему, заказчиком строительства выступает «Оргкомитет МЖК», ООО «Стройтехногрупп» является генподрядчиком и не имеет права самостоятельно распоряжаться квартирами. Датирован договор 21 октября 2005 года.
Но в реальности он мог быть составлен лишь в период с лета 2007 года до лета 2008 года. На договоре стоят подписи директора Дедловского, именно тогда занимавшего этот пост, и председателя Совета «Оргкомитета МЖК» Игоря Лазарева. А в реквизитах «Оргкомитета МЖК» указаны счет в Запсибкомбанке и адрес ул. Широтная, 112, к.1/1. В 2005 году реквизиты организации были другими: счет в Сбербанке и адрес ул. Республики, 253.
В «Оргкомитете МЖК» не отрицают, что договор мог быть составлен задним числом. Глава коммерческого отдела «Оргкомитета МЖК» Михаил Чистилин пояснил нам в феврале 2009 года, что фактической даты заключения договора в организации не помнят, а заключен он был для приведения отношений со «Стройтехногрупп» в соответствие с законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». А дату 21 октября 2005 года могли выбрать потому, что это день начала действия первого выданного «Оргкомитету МЖК» разрешения на строительство дома.
Дата окончания работ по этому договору - 30 марта 2008 года. То есть позже, чем указано в соглашении с ГУС от 31.5.2006 г., что тоже говорит в пользу более поздней даты появления договора.
В сентябре 2008 года очередной директор ООО «Стройтехногрупп» Леонид Пермяков и Лазарев подписывают два дополнительных соглашения к договору № 43/07, которые определили окончательную общую стоимость подряда и объем не завершенных подрядчиком работ, которые «Оргкомитет МЖК» принимает на себя.
Наконец, 1 декабря 2008 года стороны окончательно рассчитались, подписав соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом: долг «Оргкомитета МЖК» перед «Стройтехногрупп» за работы по договору № 43/07 определяется в сумме 95 млн 384 тыс. 846,5 руб., в обмен на которые «Стройтехногрупп» получает в доме 87 квартир.
Указанные квартиры были зарегистрированы в ФРС на ООО «Стройтехногрупп», которое затем переуступило их дольщикам.
Дольщики остальных 32 из 119 квартир, проданных ООО «Стройтехногрупп», остались за бортом. В списке 32 «жертв» оказались северяне, а также те, кто переуступил долю или вносил плату материалами. То есть люди, которым по разным причинам труднее доказать права на квартиру.
Суды затягиваются


С февраля 2009-го в Ленинском районном суде Тюмени началась серия процессов, затеянных обманутыми дольщиками в отношении ООО «Стройтехногрупп» и «Оргкомитета МЖК» с требованием признать право собственности на долю. По каждой квартире судиться приходится отдельно. Дольщики ссылались на договор № 4 и на то, что деньги за доли заплатили в полном объеме, и именно на эти деньги строился дом. Большинство прошедших судов дольщики выиграли. «Оргкомитет» подал кассации.
Первую из них суд второй инстанции - коллегия Тюменского областного суда - рассматривала 29 мая. Дольщики снова выигрывают. Вердикт: зарегистрировать договор долевого участия в Федеральной регистрационной службе.
На сегодня дольщики выиграли суды первой и второй инстанции по девяти квартирам. Регистрацию в ФРС по итогам судов прошли шесть свидетельств о праве собственности на долю.
«Оргкомитет МЖК», в свою очередь, попытался в судебном порядке признать договор № 4 недействительным. Арбитражный суд Тюменской области в удовлетворении иска отказал. «Оргкомитет МЖК» обжаловал решение в Восьмом арбитражном апелляционный суде, но до слушаний, которые были назначены на 10 июня, не дошло: свой иск «Оргкомитет МЖК» отозвал. Так что договор № 4 признать недействительным не удалось.
Однако с начала июля «Оргкомитет МЖК» на судах с дольщиками стал предъявлять иную версию договора № 4, отличную от той, что предъявлял ранее, в том числе в Арбитражный суд. Дата, подписи и реквизиты в обеих версиях тождественны, но различаются формулировки нескольких пунктов. ООО «Стройтехногрупп» уже не фигурирует как застройщик.
П. 4.6. принял следующий вид: «…Участники вправе распоряжаться принадлежащими им долями только путем заключения между Участником № 1 («Оргкомитет МЖК» - прим. ред.) и третьими лицами договоров долевого участия, согласно ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В прежней версии не было ссылок на закон № 214-ФЗ, что и служило основным доводом «Оргкомитета» при попытках признать договор недействительным.
Более того, очередные суды, по словам дольщиков, «Оргкомитет МЖК» затягивает по мере возможности. «Подает встречные иски, заседание переносят. Затем несколько раз меняет предмет иска, заседания переносятся опять», - говорит дольщица Людмила Земерова. Словно «Оргкомитет МЖК» ждет какого-то события, которое должно склонить чашу весов в его пользу.
Новый сюрприз


Но и для тех, кто зарегистрировал право собственности через суд, эпопея не закончилась. В некоторых свидетельствах о регистрации указаны лишь номера квартир по первоначальному проекту. Реальная нумерация квартир изменилась. Добавился новый этаж, а офисную вставку назвали подъездом № 1, присвоив ее помещениям квартирные номера 1-4. Из-за этого передвинулись номера четырех имеющихся жилых подъездов и квартир в них.
Не исключено, что придется судиться опять, и снова доказывать права на квартиры.
Выдать ключи выигравшим суды «Оргкомитет МЖК» отказывается: «Свободный допуск на объект будет осуществлен после получения в установленном порядке разрешения на ввод его в эксплуатацию», - письменно ответил дольщикам 9 сентября «Оргкомитет МЖК».
В Управлении инспекции Госстройнадзора по Тюменской области нам подтвердили, что, действительно, с точки зрения законодательства до сдачи дома в эксплуатацию жильцы в него допускаться не должны.
Но прочим владельцам ключи выданы, дом фактически заселен: по вечерам в квартирах горит свет, на веревках сушится белье, висят шторы, у подъездов припаркованы машины. На хозяйственной постройке во дворе, напротив окон дома – романтическая надпись «Доброе утро, ангел!»
Из 32 обманутых дольщиков получить доступ в свои квартиры удалось лишь двоим, окольным путем: обе эти квартиры были уже проданы «Оргкомитетом МЖК», вторые покупатели получили ключи и начали ремонт. А когда разгорелся скандал с двойными продажами, «Оргкомитет МЖК» предложил им другие квартиры в доме. Те переехали, а ключи отдали дольщикам ООО «Стройтехногрупп», взяв от них возмещение за ремонт.
Что дальше?


Дольщики считают, что «Оргкомитет МЖК» сознательно подделывал документы и осуществлял двойные продажи, и в апреле 2009 года обратились в управление Генпрокуратуры РФ в УрФО с коллективным заявлением о привлечении Председателя Совета «Оргкомитета МЖК» Игоря Лазарева к уголовной ответственности за мошенничество. Подписали заявление 17 человек. Без эффекта.
По версии «Оргкомитета МЖК» вина за двойные продажи целиком лежит на ООО «Стройтехногрупп».
В отношении «неустановленного лица» из числа руководителей ООО «Стройтехногрупп» 30 января 2009 года следственным управлением при УВД г. Тюмени было возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 («Мошенничество в особо крупном размере»).
Сама компания находится в стадии банкротства, назначен временный управляющий. По закону он (а в случае признания банкротом – конкурсный управляющий) имеет право расторгнуть договоры долевого участия, заключенные компанией. Обманутые дольщики, не доказавшие право собственности в суде, рискуют вообще остаться ни с чем.
Рустам Фахретдинов