Как правильно выбрать застройщика

Что нужно знать о застройщике, чтобы не остаться без квартиры и денег.

Когда доверяешь деньги строителям, важно не ошибиться с выбором. Если речь о покупке квартиры, то неверное решение может стоить нескольких миллионов рублей.

Я Вадим Толчеев, начальник отдела информационной политики и связей с общественностью в Группе Компаний "ЭНКО". По итогам 2015 года, мы стали вторым застройщиком по объемам ввода жилья в Тюменской области и попали в 100 самых крупных застройщиков РФ. Согласитесь, что это неплохой результат для 4 года работы компании.

Спектр задач нашего отдела охватывает многие сферы: от интернет-маркетинга и поддержания коммуникации с потенциальными клиентами в тактических медиа, до организации классических пресс-конференций и выстраивания взаимоотношений с органами власти. Главная задача, которую я выделяю лично для себя - я делаю так, чтобы покупатели могли чувствовать уверенность, приобретая у нас квартиры.

За те 2 года, что я проработал в строительной компании пришлось разобраться во всём, что реально волнует покупателя: как оформлять документы, куда обращаться, как получить вычеты и так далее. Главное, что я вынес из этой работы:

Покупка квартиры процесс очень сложный, особенно если ты с этим никогда не сталкивался


В этой статье меня попросили подробно рассказать всё, что я знаю о выборе застройщика: на что в первую очередь обратить внимание, как проверить новостройку, какие нужны документы и так далее.
Смотрим сайт застройщика-03.png
Информация в интернете

Первый пункт – сайт застройщика. Здесь нужно искать документы о компании, фотографии интересующей вас новостройки и фотографии динамики строительства, а также не забыть посмотреть готовые объекты застройщика.

Проверьте через сайт налоговой службы дату регистрации компании. Как только увидите какие-то несовпадения или нестыковки, то таких застройщиков можно сразу отсеивать.

Ситуация может быть такая. Условный Иван думает, что компания «СпецБетонДомПостройХолдинг» существует очень давно. Строит дома ещё с советских времён. Иван запросил документы у застройщика. Выяснилось, что новый «СпецБетонДомПостройХолдинг» никак не сможет доказать, что имеет отношение к старым советским постройкам. Следовательно, новая компания попросту использует известный бренд в своих интересах.

Документы застройщика-03.png
Документы о новостройке

Основные документы новостройки, о которых вам нужно обязательно знать – проектная декларация и разрешение на строительство. Ищите их на сайте застройщика в разделах «Документы» или «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство в Тюмени выдаёт администрация города. Без него застройщик не сможет строить дома.

Разрешение на строительство-02.png

Что же касается проектной декларации, то застройщик должен составить её сам. Заверить печатью и подписью генерального директора, либо лица, действующего по доверенности. Обращайте внимание на то, что в документе должны указываться важные для покупателя жилья сведения:
  • сроки строительства,
  • финансовые риски,
  • общее описание новостройки.

Проектная декларация.png

Очень важно!Как застройщик получает деньги на возведение дома? Есть 2 способа: от покупателей и от банков.

От покупателей: чтобы выручить первые деньги, застройщик пытается продать квартиры в новом доме ещё на этапе котлована. А чтобы создать спрос на них устанавливает низкие цены.

От банков: некоторые застройщики договариваются о проектном финансировании. Банк даёт кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Очевидно, что покупать квартиру безопаснее у застройщика, который получил финансирование от надёжного банка. Ещё до вашего решения о покупке жилья банком были проанализированы все риски связанные с возведением новостройки. Например, строительство жилого района «Преображенский» мы осуществляем при проектном финансировании Сбербанка РФ, а жилой комплекс «Лукоморье» строим на собственные средства.

Покупайте квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка, либо осуществляет строительство на свои средства.
Страхование ответственности застройщика-03.png
Страхование ответственности перед дольщиками

Приобретая «долёвку» на ранней стадии строительства, покупатель задается вопросом: сможет ли застройщик выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и в заявленные сроки?

Раньше, у покупателей, не было никаких гарантий. В 2005 года ситуация изменилась, в действие вступил Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». А 1 января 2014 года в силу вступили поправки к закону, дополнительно защищающие дольщиков от недобросовестных застройщиков.

В статье 15.2 Федерального закона №214 говорится о том, что если застройщик продает квартиры по договору долевого участия в строительстве, то он обязан застраховать свою ответственность перед дольщиками.

Все объекты ГК «ЭНКО» застрахованы. Покупая квартиру у нас, вместе с договором долевого участия вы получаете полис страхования. По договору страхования в случае наступлении страхового случая страховщик обязуется компенсировать ущерб и выплатить денежную компенсацию покупателю квартиры в полном объеме.

Страховым случаем является признанное судом невыполнение или ненадлежащие исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения.Это дополнительная гарантия того, что вы не потеряете деньги.
Сроки строительства застройщика-03.png
Сроки строительства

Говоря о сроках строительства дома необходимо учитывать технологию, по которой его строят. Самые быстровозводимые дома – панельные. Срок строительства всего 10-14 месяцев. Самые долгие – кирпичные дома. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи возводят от 16 месяцев до 2 лет.

Сроки строительства.png

Также нужно делать поправку на климат и общие условия работы. Например, у нас в Сибири строят дольше, чем на юге России. Потому что в морозы нельзя делать фасад дома или заливать фундамент.

Монолитно-каркасные дома строят: 1,5–2 года. Возьмём для примера жилой район «Преображенский» ГК «ЭНКО», который построен как раз по такой технологии.

На официально сайте ГК «ЭНКО» на протяжении всего срока строительства каждый месяц выкладывался подробный фотоотчёт.

А не так давно покупатели квартир в жилом районе «Преображенский» обрадовались сообщению, что ГК «ЭНКО» раньше сроков завершил строительство дома ГП-6 второй очереди.

Преображенский-ГП-6.png

Надо сказать, что для тюменских застройщиков досрочный ввод новостройки в эксплуатацию – в целом скорее исключение, чем правило. Но в среде застройщиков, которые заботятся как о своих дольщиках, так и о собственной репутации, это не такая уж и редкость.

Конечно, чаще встречается обратная ситуация – перенос сроков сдачи на более позднее время или застройщик попросту не выдаёт ключи. Часть будущих жителей второй очереди строительства жилого района «Преображенский» смогут получить ключи от квартир почти на полгода раньше – II квартал этого года. Хотя, изначально по условиям договора выдача ключей должна была начаться в IV квартале 2016 года.
Готовые дома застройщика-03.png
Смотрим готовые дома

Узнайте у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые уже были введены в эксплуатацию. Ничего страшного, если вы съездите и посмотрите на них.

Приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. В ГК «ЭНКО» мы стараемся непросто построить дом и заселить его, а создать благоприятную среду вокруг дома: парк, дворы, скамейки, большие детские и спортивные площадки и так далее.
Что смотреть. Обратите внимание на отделку фасадов и подъездов, благоустройства двора. Можно подняться на последний этаж, проверить коммуникации и выходы. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потёков?
Преображенский.png Преображенский2.png
Что пропускать. Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому жильцов, в квартирах которых ведутся ремонтные работы. Узнайте про управляющую компанию. Далеко не все застройщики организовывают собственную УК и продолжают следить за построенными домами.
Преображенский3.png Преображенский4.png

При выборе застройщика советую вам прочувствовать, каково жить в этих домах. Никто не запрещает вам пообщаться с жителями – посмотреть, узнать какие люди и как здесь живут. Узнайте их мнение о застройщике, управляющей компании и самом доме.

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, дождитесь нашей следующей статьи — как покупать квартиру в новостройке.