- Как Вы считаете, чем обусловлена потребность в недвижимости? Это навязанная потребность или все же естественная?


- На мой взгляд, для любого человека потребность в жилище - одна из главных. И тут даже спорить не о чем. Но центральный момент в том, что потребность в жилье часто приравнивается к потребности в собственном жилье, а вот тут уже есть элементы софистики. Запад часто приходит к модели пожизненной аренды: это не так напрягает. К тому же с точки зрения жизненного цикла индивида аренда часто бывает более оправданной. Корни уходят в нашу психологию. Как бы ни называли нас европейцами, мы во многом азиаты. Чересчур щепетильно относимся к собственному жилью. Оно становится самоцелью.
Потребность активно продвигается в стране, через СМИ в том числе. На этом держатся многие отрасли экономики. Если на секунду представить, что было бы абсолютно нормальным не иметь жилье в собственности, а снимать его, то вся структура макроэкономики страны выглядела бы по-другому. К примеру, сейчас суммарные объемы годовой выручки строительных компаний Тюмени сопоставимы с годовым бюджетом города.
Тот, кто арендует жилье, а не имеет собственного, воспринимается в глазах общества как человек, который должен иметь что-то большее. Потребность так глубоко сидит внутри всех нас, что человек, снимающий квартиру, и сам неудовлетворен, как бы дешево он ее ни снимал.
Считаю, что это в корне неправильно. Человек должен жить своими внутренними, а не навязанными потребностями.
Если бы люди мыслили только экономическими категориями, то при сегодняшних ценах на покупку и арендной плате они брали бы жилье в аренду. Однокомнатную можно снять за 7 тыс. руб. в месяц – это 84 тыс. руб. в год., причем купить подобный объект можно где то за 1400, уровень затрат составляет на уровне 6% от стоимости, но, к сожалению или к счастью, все решают эмоции, а не расчет.
- То есть, покупать сейчас жилье экономически бессмысленно?


- А вот тут вступает в роль такая функция недвижимости, как сохранение капитала и возможность потенциального роста (так искренне надеются все покупатели недвижимости). Кроме того, здесь проявляется забота о потомстве, традиционная русская черта: «детям отойдет».
Кроме недвижимости, нормальных средств сохранения и передачи капитала потомству для среднего класса не создано. Акции, доллары, евро, сбережения в банке – это не конкурентно. Я раньше все время думал, почему так? Почему всегда эти инструменты проигрывают в массовости недвижимости? И сделал для себя выводы.
Во-первых, покупка жилья – это самое простое. Мы, россияне, боимся рисковать по-крупному – это факт. Да у нас и не так много капитала. В итоге 90-95% тех, кто имеет от 1 до 10 млн руб., инвестируют их в недвижимость. Просто, мало риска и минимум расходов на обслуживание.
После кризисов 1991, 1998 и 2000-х годов у многих отпало желание хранить что-либо в банках. Можно вспомнить недавнее банкротство «Тюменьэнергобанка». Хотя, опять же, есть мощные , которые, наоборот, укрепились в кризисы.
Пласт, готовый вкладывать в бизнес, традиционно во всех экономиках составляет около 5% населения. Остальные морально не готовы. Это иллюзия, что бизнесмены прекрасно живут. На сегодня число неудачников среди них не меньше, а может быть, больше, чем среди прочих. Сейчас, в кризис, многие бизнесмены открыто заявляют: «Зачем мне такой бизнес, мне бы на госслужбу или просто на стабильный оклад!» И много примеров ухода из бизнеса. Золотое его время, когда без особых забот шли сверхприбыли, прошло. Собственный бизнес нынче не альтернатива для инвестиций.
Вкладывать в доллары или евро – русская рулетка. Вспомним, как в 1998 году курс взлетал и падал, сейчас опять. Самый большой ужас, что есть и риски глобальной экономики. Ведь акции, доллары, евро и тому подобное – это все же бумажки, и ничего более. А недвижимость – это панель, кирпичи, тепло и уют в доме.
Вкладывать в образование? Это вряд ли стоит считать инвестицией. Там и не такие большие расходы. А при нынешнем состоянии образования полученная теория и практика – это небо и земля. Образование, конечно, хорошо, но это не все. Ведь из десяти самых богатых людей мира только двое имеют высшее образование.
Паевые фонды? Доходность низкая. Кроме того, в основном, это Москва и Питер. Региональные инвестиции туда не идут.
А куда-то вкладывать надо. У нас есть нефть. Даже при слабом развитии производства накопления происходят. Как бы федеральный центр не отбирал нефтяные доходы, существенная часть денег оседает в регионе.
- Как оцениваете сегодняшнюю ситуацию в строительстве?


- Минувший год можно сравнить с ситом, которое многое отсеяло. Остались настоящие ценности. Настал тот момент, когда цена определяется ценностью товара. Это классический вариант экономики. Себестоимость жилья по Тюменской области – 29 тыс. руб. за кв. м. Компании продают на сдаче по 30-32 тыс. руб. То есть, строительный бизнес наконец-то вышел в нормальную норму рентабельности. Если компании при этой рентабельности смогут строить и развиваться, они будут эффективными и потянут за собой развитие эффективности смежных отраслей. Падение цен на жилье - это большая точка перелома. Это дает шанс всей экономике России стать эффективной.
Можно хлопать в ладоши по итогам года. Несмотря на такие цены, компании продают, строят и создают планы на будущее. Значит, мы можем при этих ценах работать. Так что же было раньше, когда цены были на 30% выше? Получается, мы были неэффективными и сами заслужили этот кризис.
Основным нашим строительным компаниям можно ставить пятерку с плюсом: как они приспособились за этот год! Кардинально все поменяли. Создали мощный маркетинг. На стройке считают не то, что каждый кирпич – каждый гвоздь. Это замечательно и говорит об оживлении экономики.
Очень жаль, что перестроиться сумели не все.
- А смежные рынки?


- Упала ипотека. Она потянула за собой пласт зависимых рынков, навязанных государством: оценку и страхование. Бизнесы, которые сидят на законодательном ресурсе, должны быть к этому готовы. Им было особо трудно в силу своей специфики.
В Европе на пике кризиса ставку рефинансирования снижали, стимулируя приток денег в экономику. У нас же в январе-феврале было нереально взять кредит. Из десяти заявок на ипотеку – в лучшем случае, одно одобрение. Причем вместо того, чтобы так и сказать: «мы ипотеку прекратили», - мучили, брали заявления и отказывали. Многие тогда вообще не верили в будущее. Переломным стал 2-й квартал. И у застройщиков продажи пошли, и «вторичка» пошла. По ипотеке стали одобрять 3 заявки из 10.
Во 2-м квартале власти приняли меры, которые что должны были сделать в 1-м. Кризис – новое явления для команды, ныне стоящей у власти, опыта борьбы с ним у нее не было.
Тюмень кризис прошла легче – опять же надо благодарить нефтяные доходы. «Жирок» был накоплен.
- Как изменился рынок жилья?


- Впервые в моей практике рынки «первички» и «вторички» вступили в острую фазу конкуренции. Раньше застройщики рынок «вторички» даже не мониторили. Сейчас осознали его как конкурента: пусть он разрозненный и не имеет единого центра - кроме, может быть, риэлторских компаний. Соперника надо знать, его планы, намерения, тенденции и психологию. Застройщики стали изучать не только цены друг друга, но и «вторичку» в данном районе: какой торг, какой демпинг, как идут сделки. Это событие. Я думал, мы позже к этому придем. И это плюс на будущее: анализа мало быть не может.
«Вторичка» дала мощный ответ: снизила цены. Причем «вторичка», если сравнивать с войнами, - в бронежилете. У нее нет себестоимости. Застройщики строили на пике себестоимости 2007-2008 годов, а люди, предлагающие «вторичку», могли покупать 3-4 года назад, когда жилье стоило в 3 раза дешевле.
Но застройщики устояли. Благодаря им и рынок удержался. Цены могли упасть еще больше, и «вторичка» была к этому морально готова. В феврале-апреле шло противостояние, и «вторичка» решила, что, раз застройщики цену держат, ей тоже снижать незачем. Да и покупателей снижение цен на 25-30% удовлетворило: им не потребовалось полной сатисфакции – падения цен наполовину. Поверили, что ниже не будет, да и экономика страны стала поправляться: по крайней мере, нам стали об этом говорить. Вместе все это сработало.
На сегодня ситуация нормализовалась. Никто уже не говорит о падении цен. У нас сорвалась сделка, потому что продавец повысил цену, а покупатель не согласился. Еще 3 месяца назад было нереально, чтобы повысили цену.
- Клиент тоже изменился?


- Изменения кардинальные. Сейчас клиенты владеют огромным объемом информации, в том числе благодаря развитию интернет-коммуникаций. Они молодцы. Совершая главную покупку в жизни, не надо доверять только агенту. Для принятия решений нужна вся полнота информации.
Клиент стал более взыскательным. Раньше в среднем смотрели 5-7 квартир, сейчас 9-11. Считаю, это число должно доходить до 12-15.
Стали обращать внимание на пробки. Смотрят дорожную карту, 3-4 дня специально ездят из выбранного района. Личное время – самый дорогой ресурс. Активная жизнь обычно идет от 20 до 60 лет. Учитывая, что мы 35% суток спим, 10% едим, свободного времени остается очень мало.
Мое личное мнение: в идеале при поиске жилья учитывать место работы свое, жены и место учебы детей. И выбирать оптимальное расположение. Постепенно мы к этому придем. Пока мы не ценим свое время, но ситуация меняется.
Но очень многое при выборе квартиры, как всегда, играют эмоции: понравилось, и все.
- Может, скажете, как изменились СМИ?


- По-моему, рынок СМИ, в отличие от застройщиков, риэлторов и многих других, оказался не способным дать ответ кризису. В Тюмени он замер. Посмотрите на газеты и интернет-ресурсы других городов. Они значительно лучше наших.
По идее, наоборот, кризис должен был вызвать волну инноваций. У нас же новых серьезных проектов не возникло. А многие прежние исчезли. Я считаю, это катастрофа.
Особенность года - полная победа интернета. Суточная аудитория тюменского интернета – 80 тысяч посетителей. В начале года была 60 тысяч. Развитие интернета меняет рынок. Обострилась конкурентная борьба. Приходится конкурировать на расстоянии «клика».
- Кризис – лучшее время для инноваций?


- Чем хорош кризис? Тех, кто что-то делает, он выводит на первый план. В советские времена была поговорка: «Инициатива наказуема». Это глупейший из глупейших лозунгов. В кризис, наоборот, реально нужны новые идеи. Инициатива стала приветствоваться. Практику «мозговых штурмов» ввели компании, которые раньше этого в силу консерватизма не пропагандировали. Это классно – первый шаг к инновации. Начать выделять время, чтобы придумать что-то новое. Если все будут заниматься только оперативкой, то кто новое будет придумывать?
Что бы ты ни делал, надо иногда сесть и задуматься: а вообще, что я делаю? Как это улучшить? Только это дает толчок к развитию.
Общество развивается, потому что люди умирают, приходят новые и смотрят на все по-другому. А почему бы самим не посмотреть на все по-другому, без смерти?
- Перспективы строительной отрасли?


- Большие перспективы качественного развития. Особенность отрасли в регионе – нет иностранной конкуренции. Когда пришел «Партнер-Инвест» - компания с европейским пониманием ситуации, - за ней стали подтягиваться и остальные, и за два года тюменский рынок сильно поднялся относительно того же Екатеринбурга. А если зайдет крупная иностранная компания? Рынок получил бы еще один мощный виток. Развитие конкуренции – единственный путь развития рынка.
- Перспективы риэлторского бизнеса?


- Есть различные варианты развития ситуации в будущем. При некоторых из них риэлторскому бизнесу будет очень тяжело. Развитие технологий может сделать профессию риэлтора ненужной: ее могут вытеснить он-лайн продажи.
Возможен захват этого рынка более крупными игроками: строительными компаниями или банками. Многие риэлторские компании сейчас работают без серьезных оборотных средств. В перспективе – лет через 15 - они должны либо набраться «оборотки», либо исчезнуть.
Третий риск – очень низкая доходность. Падение выручки на 20-25% может многих вымести с рынка. Но плюсов, мне кажется, гораздо больше, чем опасностей. На мой взгляд, риэлторский бизнес – перспективный бизнес. Но риски всегда надо четко понимать, их отслеживать и вовремя реагировать.
- Есть шансы, что жилье станет более доступным?


- Что такое жилье? Построил сруб - 200 тыс. Еще 200 тыс. на обустройство и 100 тыс. на ремонт. И за 500 тыс. руб. имеешь 100 кв. м жилья, которое по потребительским качествам значительно лучше той же квартиры, где и машины негде поставить.
Земля вообще должна быть бесплатной по закону спроса и предложения – ее у нас много. Так что за 500 тыс. руб. можно закрыть потребность – это личная моя точка зрения, не в качестве директора агентства недвижимости.
Но бытие определяет сознание. Сегодня мы имеем дорогую землю, моду на квартиры в новостройках, сформировавшийся тренд на ипотеку – даже по таким ценам.
- Учитывая завышенные ставки по ипотеке, но низкие цены, выгодно покупать сейчас или ждать дальше?


- Судя по всему, в следующем году ставки будут 10-11%. Сейчас 12,5-15%. С одной стороны, лучше подождать. Но есть одна вещь, которая все меняет - это рефинансирование ипотеки. На этом поле начинаются серьезные игры.
Ранее те, кто брал кредит под 17-19% в 2003-2005 гг. или в пик кризиса, безрезультатно убеждали , что несправедливо платить такие проценты, когда ставка рефинансирования упала до 9%.
Теперь все просто: идешь в другой банк, он за тебя гасит ипотеку, и ты должен ему. Понятно, что это тягомотина, но ради 5-6% от суммы кредита в год можно недельку и побегать. Можно не бегать, а обратиться к ипотечным брокерам. Кроме того, в банках появляются ставки, привязанные к ставке рефинансирования; они делают невероятной сильную переплату в будущем.
В общем, проценты за кредит - это величина, склонная к уменьшению при скорейшем развитии банковского сектора. А вот цены на квартиры, пожалуй, никто рефинансировать не сможет. Скорее, наоборот, они потихоньку начнут расти.
- Правда, что каждый год с 25 декабря по 10 января рынок недвижимости умирает?


- Ничего подобного. Наоборот, в конце декабря появляется много тех, кто стремится оформить сделку до Нового года. В прошлом году мы это уже испытали на себе, когда до 31 декабря работы было невпроворот. К тому же и большинство застройщиков теперь с удовольствием продадут квартиру хоть 31 декабря, благо и ФРС работает до упора. Уже три года подряд последняя неделя года бывает самой плодотворной как по новостройкам, так и по вторичному жилью.
- Пожелание на новый год?


- Любви. Как ни крути, это главное. Остальное вторично. Любовь первична уже потому, что благодаря ей мы и создаемся.
Беседовал Рустам Фахретдинов