Сдача двух домов ООО «Индстройкомплект-2» на ул. Домостроителей все откладывается, а жителей первого (сданного в декабре) дома лишили права выбора способа управления.


Продолжаем репортажи о жилом комплексе на ул. Домостроителей, 16А. Интересен он тем, что вобрал в себя многие типичные проблемы, связанные с долевым строительством и управлением домами: продажа по неправильным договорам, остановка строек, дополнительные поборы за ее продолжение, принудительное образование ТСЖ и навязывание управляющей компании. И, наконец, попытка застройщика объявить себя банкротом, что избавило бы его от ответственности.
Содержание предыдущих серий


Сроком сдачи домов был III квартал 2007 года. Стройки встали летом 2008-го, к этому моменту был готов и заселен, хотя официально не введен 1-й дом. Сдали его 16 декабря 2009 года.
Для завершения и ввода 2-го и 3-го домов предстояло выполнить сантехнику и электрику, отделочные работы, благоустройство, повторную экспертизу проектной документации (построенные дома отличались от проекта) и инвентаризацию БТИ. Со многими дольщиками были заключены лишь предварительные договоры, а те договоры, которые были заключены по 214-му закону, нуждались в корректировке из-за перерегистрации прав на земельный участок.
Застройщик методично вешал лапшу на уши о скором возобновлении строек, а в апреле 2009-го его гендиректор Юрий Эльтеков «от греха подальше» пересел в кресло исполнительного директора. «Мальчиком для битья» - новым гендиректором был назначен Олег Михайлицын.
В таких декорациях с мая 2009 года начались регулярные – обычно раз в месяц - собрания дольщиков 2-го и 3-го домов с участием представителей застройщика и Госстройнадзора.
На первом же собрании Олег Михайлицын заявил, что на ввод домов необходимо 15-20 млн. руб., которых у компании нет, но они «ожидаются». Ожидания не сбылись, стройки летом не ожили, но заключение новых договоров началось.
Госстройнадзор предлагал как вариант достраивать самим - и в августе собрание, осознав бесперспективность ожиданий, избрало этот путь, постановив на свои средства выполнить электрику и сантехнику, чтобы вселиться и жить, как 1-й дом. Полагали, что управятся до конца года.
Оформилось это следующим образом. Переговоры инициативной группы дольщиков, застройщика и сотрудничающей с ним УК «Капитал групп» привели к соглашению создать ЖСК «Развитие» под председательством гендиректора УК Антонины Малашок. Последняя заняла этот пост на общественных началах, и ее ценой за содействие вводу домов было последующее заключение официального договора на их обслуживание.
Для несданных домов такое возможно, если их дольщики создают ТСЖ, и это ТСЖ заключает с компанией договор управления. Голосование за ТСЖ прошло заочно. Среди 2-го и 3-го домов УК собрала подписи о создании ТСЖ и выборе «Капитал групп» в качестве управляющей организации. Заодно в ТСЖ включили и 1-й дом, мнения жителей которого не спрашивали.
Сумму взноса в ЖСК (на электрику и сантехнику) определили в размере 41 тыс. руб. с каждой из 145 квартир 2-го дома и 63 тыс. руб. – с каждой из 170 квартир 3-го дома.
Все прочие работы обещал (как обычно) выполнить застройщик, а взносы в ЖСК в сентябре 2010 года дольщикам вернуть. У ООО «Индстройкомплект-2» была для продаже свободная квартира, средств от выручки которой (1,5 млн. руб.) хватило бы на экспертизу, инвентаризацию и часть работ. Но деньги пошли на иные цели.
Новый год, старые проблемы


25 января прошло очередное собрание 2-го и 3-го домов.
Юрий Эльтеков сообщил, что экспертиза оплачена и «практически готова» – не хватает санитарно-эпидемиологического заключения на участок. На 2-м доме 18 рабочих занимаются отделкой и планируют ее завершить 3 февраля. Когда отделка начнется и закончится в 3-м доме, неизвестно. Инвентаризация БТИ на 2-й и 3-й дома не оплачена и не проводилась. На собрании 23 ноября Эльтеков заявлял, что оплатит инвентаризацию 25 ноября (450 тыс. руб.), но вместо этого 25 ноября компания обратилась в Арбитражный суд с заявлением о своем признании банкротом.
Антонина Малашок отчиталась, что 2-й дом собрал в ЖСК 4 млн 110 тыс. руб., деньги внесли полностью или частично 102 квартиры, необходимо еще 915 тыс. руб. (19%). Не окончена электрика.
3-й дом – 3 млн 760 тыс. руб., деньги внесли 124 квартиры, не хватает 1 млн 300 тыс. руб. Электротехнические работы заканчиваются (23 ноября она обещала, что закончатся к концу 2009 года), остаются сантехнические.
Однако, даже если сантехника и электрика будут выполнены, то вселиться – как об этом грезили дольщики – не удастся. Генеральный курс УК «Капитал групп» - получение ключей только после окончания всех работ по дому. Дольщики стали заложниками УК, отдав в ее руки бразды правления.
Но на вопрос, сколько всего не хватает средств на ввод домов (высоки шансы, что застройщик вообще ничего больше делать не будет, и все расходы лягут на дольщиков), Эльтеков ответить не смог.
Реплики с мест


Неопределенность мало устраивала участников собрания, уже более двух лет ждущих своих квартир, и эмоции воплощали в реплики: «Запускать в квартиры и всё! Сами доделаем!», «Я заплатил полностью, почему я должен ждать!». Но основной части народного гнева застройщику удалось избежать: сработал принцип «разделяй и властвуй».
Дольщики перешли к внутренним разборкам - между теми, кто внес деньги в ЖСК и теми, кто отказывается (не согласен с идеей о ЖСК, считает сумму взноса завышенной или денег не имеет). «Берите кредит! Идите и работайте!» - кричали им. Особо горячие головы предлагали в случае банкротства компании продать с торгов квартиры именно тех, кто не платил в ЖСК. «А может, лучше их «заказать» – по тыще всем миром сложиться на киллеров! Так дешевле будет!» - иронизировали в ответ.
Если компанию действительно признают банкротом, то с торгов пойдут квартиры всех, кто не признал через суд право собственности на объект незавершенного строительства. Неважно, несли они деньги в ЖСК, или нет.
В итоге так и не придумали, что же делать с неплательщиками. Ограничились решением написать им «письма счастья» с разъяснением позиций закона о последствиях банкротства. Неплательщики остались при своем мнении.
Первый дом


1-й дом был заселен и прожил три года «на птичьих правах», пока не был введен. Коммунальные услуги по закону должен был платить застройщик, но, тем не менее, с жителей собирала их «Капитал групп» - наличкой, без чеков. До поставщиков услуг эти деньги не дошли, да и не могли им направляться, так как договора с поставщиками у компании не было: не было полномочий его заключать, пока таковые не выдал ТСЖ «Развитие».
В доме был создан жилищный кооператив «XXI век», который попытался заключить договоры с поставщиками самостоятельно, но наткнулся на законодательные барьеры: формально дом уже включен в ТСЖ «Развитие» и передан на управление «Капитал групп». У нее же находятся документы на ввод в эксплуатацию и даже акты приема-передачи квартир собственникам: компания их выдает только «после оплаты коммунальных услуг» - т.е. взноса очередной порции денег.
Пришедшая на собрание 25 января группа жителей 1-го дома спросила Юрия Эльтекова, почему эти акты, которые им должен был выдать застройщик, оказались у «Капитал групп». Тот обещал вопрос уладить, назначил встречу в офисе и не явился.
В Госстройнадзоре жителям дома советуют в судебном порядке оспаривать свое включение в ТСЖ «Развитие» и отделяться, либо в рамках ТСЖ добиваться смены управляющей компании.
В «Водоканале» нам прокомментировали, что отделение в подобном случае не всегда возможно: если у объектов общий адрес или сети нельзя разграничить (водомерный узел общий), то только одно юридическое лицо может заключать договор с поставщиками на все три дома. «Капитал групп» заявляет, что сети неразделимы, «XXI век» - что счетчики в доме можно установить автономные. А адреса официально будут установлены лишь после инвентаризации всех домов.
Ситуация абсурдна: люди живут три года, хотят платить за коммунальные услуги, опасаясь отключения, но не могут. И вообще не могут добиться права самим решать судьбу управления домом.
Но они хотя бы дождались ввода. По 2-му и 3-му дому, по оценкам инициативной группы, в апреле удастся закончить всю бумажную работу. Когда дома будут введены, не берется предсказать никто. Люди ждут оттепели, начала строительного сезона, и снова надеются, что новый год отметят в новых квартирах.
Рустам Фахретдинов