Купили квартиру с маткапиталом и не «поделились» ей с детьми? Сделка недействительна

Приобретая недвижимость с использованием средств материнского капитала важно не забыть о выделении долей всем членам семьи. Иначе вас будут преследовать по закону.

У родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям сразу. Например, если приобретается строящееся жилье в ипотеку.

Собственно, поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже – на основании нотариального обязательства о наделении членов семьи долями в последующем.

Оно должно быть исполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки - через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной. Подать такой иск имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. Кроме того, в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. Причем сроки исковой давности для взрослых - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия.

Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия. Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег.

Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец - деньги). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше.

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения.

Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

«Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2017г. это 453 0263 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям. При покупке недвижимости в последнем случае, нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки либо отказаться от покупки такого объекта», – объяснили в юридическом департаменте федеральной риэлторской компании «Этажи».