Цены на жилье в Тюмени не взлетят, услуги риэлторов переместятся в виртуальное пространство, станут понятны и подешевеют. Клиенты получат удовольствие, расставаясь с деньгами, потому что в обмен приобретут больше, чем ожидали.


Это не фантазия футурологов и не очередная ирония, а краткое содержание пресс-конференции директора регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, прошедшей 16 марта на центральной медиаплощадке города - в Доме журналистов.Напомним, что в январе агентство «Этажи» объявило 2011 год «Годом Интернета в недвижимости» и презентовало новые возможности своего сайта: актуальные базы «вторички» и новостроек с описанием районов, 3D-туры, online-консультирование в режиме реального времени, а также автоматический расчет ипотеки, стоимости переезда и рыночной стоимости собственной квартиры, если вы хотите предложить ее для продажи.Все это позволяет потенциальному клиенту получить как можно больше информации самостоятельно и освободить себя и риэлторов от той части работы, которую может делать программа.Сейчас «Этажи» пошли дальше и опубликовали расценки на свои услуги и их полное содержание. Теперь каждый может заранее сопоставить затраты на риэлтора, получаемые выгоды и на этой основе принять решение.

Сколько платить агентству?

Это один из основных вопросов на рынке недвижимости (после стоимости «квадрата»), так как на него, как правило, не дают четкого ответа. Понятно, что труд риэлтора должен оплачиваться, но у каждой стороны – риэлтора и клиента, - свое мнение относительно справедливого размера вознаграждения, и на практике оно варьируется. В каждом городе обычаи свои.В Тюмени, по словам Ильдара Хусаинова, поначалу (в 1990-е годы) комиссию брали только с покупателя, и составляла она 6%. В 2000-е стали платить поровну и покупатель, и продавец.Сейчас «Этажи» решили открыть систему ценообразования и выложить единый прейскурант, действующий для клиентов во всех городах присутствия компании: в Тюмени, Сургуте, Нижневартовске, - и в тех, где она намерена появиться в дальнейшем.Ведь раз тюменские риэлторы считают себя реальным институтом бизнеса, то их деятельность должна быть прозрачной для клиента.После этой речи на экране Дома журналистов появилась символическая красная кнопка. Ильдар Хусаинов нажал клавишу мышки ноутбука, кнопка загорелась зеленым, и расценки «Этажей» явились публике.
Клиент, покупающий или продающийквартиру на вторичном рынке с помощью «Этажей», заплатит за услуги от 2 до 3%.Если квартира стоит до 1 млн руб., вознаграждение агентства составит 25 тыс. руб. плюс 1% от стоимости квартиры. За квартиру стоимостью от 1 до 3 млн руб. возьмут 30 тыс. руб. плюс 1% от стоимости. За квартиру дороже 3 млн руб. – 2% от стоимости.К расценкам прилагается полная расшифровка предоставляемых за эти деньги услуг и бонусов (например, бесплатное оформление ипотеки, преференции от банков-партнеров, скидка пенсионерам и студентам,скидка 15% при одновременной покупке и продаже). С покупателей новостроек комиссия не берется - ее оплачивают застройщики.При переходе на открытое ценообразование «Этажи» стали брать с клиентов меньше, чем раньше, и обещают корректировать цены в соответствии с рыночной ситуацией. «Уверен, что с развитием Интернет-технологий стоимость будет снижаться», - отметил Ильдар Хусаинов. При этом обещает, что качество будет продолжать расти.Ведь клиент не жалеет о потраченной сумме, если уровень услуги выше его ожиданий.Переход на открытые расценки развеивает слухи о дороговизне услуг компании и увеличивает ее долю рынка. Об этом говорит опыт других городов – прежде всего, Москвы и Петербурга. Но расценки там, разумеется выше. В Москве – от 130 тыс. руб.Доля «Этажей» на риэлторском рынке продаж новостроек составляет сейчас по разным застройщикам от 30 до 60%, по вторичному жилью – ориентировочно 20-24%.
Супермаркет квартир

Второй повод пресс-конференции — расширение Интернет-сервиса продаж новостроек на сайте агентства.Основной плюс риэлторской компании в том, что она может предлагать услуги разных застройщиков и банков, не взимая за это дополнительные средства. То есть действовать, как супермаркет недвижимости, где клиент волен выбрать любой товар. Застройщики и это понимают и идут на преференции риэлторским фирмам.К идее супермаркета «Этажи»приблизились и географически, открыв дополнительный офис продаж в тюменском ЦУМе: теперь в магазине можно покупать не только предметы гардероба, но и квартиры. 26 марта агентство проведет в ЦУМе свою третью «Ипотечную ярмарку», в ходе которой ведущие презентуют посетителям свои ипотечные программы.Сегодня все квартиры, предлагаемые ведущими тюменскими застройщиками, представлены в электронной базе «Этажей»: даны характеристики дома, «шахматка» квартир, 3D-туры, планировки, стоимость, ипотечный калькулятор, форма для заявки на просмотр и контакты аккредитованного представителя застройщика.По единой схеме описывается инфраструктура района: характер застройки, экологическая обстановка, спортивные объекты, торговые центры и магазины, школы, детские сады и клубы, медицинские учреждения, .Стратегическая цель «Этажей» – добиться такого же уровня качества в презентации «вторички», что гораздо труднее. Те же 3D-туры пока остаются дорогой технологией и для показа вторичных квартир используются редко. Когда подобная съемка станет такой же доступной, как фотосъемка, 3D-туры будут и для всей «вторички».Технологии продолжают совершенствоваться. Уточняются формулы, виртуальные расчеты приближаются к реальности. В частности, пока большинство ипотечных калькуляторов не учитывают стаж работы потенциального заемщика, ранее взятые кредиты и другие детали, которые влияют на условия кредита.Банки уже рассматривают заявки агентства на основе отсканированных копий документов. Оригинал теперь достаточно показать лишь при заключении договора, все остальное общение происходит в онлайне. Это удобно для жителей других городов.


Куда движутся цены?

Вопроса о состоянии и прогнозах развития тюменского рынка недвижимости обойти было нельзя.Быстрого роста цен «Этажи» не прогнозируют. Можно ожидать рост в пределах инфляции. Во-первых, произошел секвестр бюджета, и он уже отразился на показателях рынка. У тех застройщиков, которые подняли цены в этом году, хороших продаж не было. Во-вторых, люди после кризиса уже успели «накачаться» кредитами и их возможности привлекать новые ограничены.Реальная покупательская способность населения уменьшается.По статистике «Этажей», с нового года рост цен на тюменские новостройки составил 1,5-2%. Некоторые застройщики, наоборот, снизили цены: по ценам, которые они в декабре «задрали», продажи не пошли.«Вторичка» выросла в цене чуть больше. Причем если на первичном рынке есть 10-15 крупных игроков, которые могут влиять на цены, то рынок действительно «рыночен».В феврале однокомнатная квартира в новостройке стоила в Тюмени в среднем 1634 тыс. руб., на вторичном рынке — 1659 тыс. руб. Двухкомнатная — соответственно 2374 тыс. руб. и 2373 тыс. руб., трехкомнатная — 3272 тыс. руб. и 3267 тыс. руб.Доля квартир, купленных с помощью ипотеки, составила от 27,6% (однокомнатные в новостройках) до 66,7% (трехкомнатные на вторичном рынке).

Доля ипотечных квартир в % на первичном рынке




Доля ипотечных квартир в % на вторичном рынке


Средний размер ипотечного кредита на протяжении последних шести месяцев — 1600 тыс. руб. Несмотря на рост цен, эта сумма не увеличивается. Люди не увеличивают расходы на жилье, а приобретают квартиры похуже.

Средний размер ипотечного кредита

Тренд первоначального взноса по ипотеке отрицательный и, видимо, это не краткосрочная тенденция. Банкам приходится снижать первоначальный взнос, чтобы люди могли брать ипотечные кредиты.

Средний размер первоначального взноса


Чаще покупают эконом-класс. За полгода однокомнатные площадью 30-35 кв. м «вымели». Рост цен на них с сентября составил 15-20%. Квартиры большей площади и «элитка» уступают в темпах роста. Застройщики возводят жилье большей квадратуры, чем требуется. В будущем перейдут на более дешевое жилье. Этот процесс уже идет.Еще один важный показатель стабилизации рынка – прекращение процесса торга. Летом торг составлял 1-2% на вторичное жилье, сейчас меньше 1%. Есть даже случаи, когда продавец в момент продажи требует повышения цены.«Этажи» провели исследование, выяснив, насколько люди готовы снижать цены ради уменьшения сроков экспозиции. В среднем он составляет 90 дней. При снижении на 2% активность покупателей практически не увеличивается. При снижении на 4% срок составит 55 дней, на 7% - 20 дней, на 13% - один день. Рынок здесь достаточно инертен.
Закон или рынок?

Журналисты спросили об отношении Ильдара Хусаинова к опубликованному проекту закона «О риэлторской деятельности». «Законодательная база нужна, - отметил он, - но неправильно, когда закон пишут на федеральном уровне и причесывают всех под одну гребенку, а мнения риэлторов в регионах не спрашивают».Многие фирмы, по словам директора «Этажей», не смогут работать после введения предлагаемой редакции закона, так как не смогут вступить в саморегулируемую организацию. Риэлторам предлагается создавать по одной монопольной СРО на регион. А если эта СРО откажется принимать какую-нибудь фирму из личных соображений? Это ограничивает конкуренцию.«У нас услуга не навязана. Потребитель сам голосует рублем: он может пользоваться нашими услугами, или нет. В Тюмени очень многого риэлторы добились сами. Они прекрасно развивались и без закона. Но все-таки какая-то мягкая законодательная форма нужна. Достаточно было бы статьи в Гражданском кодексе», - заключил Ильдар Хусаинов.
Рустам Фахретдтинов