Минстрой России высказал предложение упразднить долевку. В будущем дольщики смогут инвестировать в жилье через банковские структуры, которые в свою очередь, проконтролируют процесс расхода денежных средств застройщиком. Эксперты уверены, что такое кардинальное решение вопроса негативно скажется на строительном рынке России в целом.

Минстрой России высказал предложение упразднить долевку. В будущем дольщики смогут инвестировать в жилье через банковские структуры, которые в свою очередь, проконтролируют процесс расхода денежных средств застройщиком. Эксперты уверены, что такое кардинальное решение вопроса негативно скажется на строительном рынке России в целом.

Еще в марте этого года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сделал заявление о том, что Правительство России рассматривает возможность полного отказа от механизма использования долевых вкладов при строительстве жилья. Михаил Мень уточнил, что упразднение долевого строительства позволит исключить появление новых обманутых дольщиков, а также рост обязательств перед ними, которые ложатся на плечи государства. Также согласно предложениям Минстроя первоначальный взнос по долевому строительству должен составлять 10%. Задаток от дольщика будет зачисляться на спецсчет в банке. Банк в свою очередь контролирует, чтобы застройщик тратил деньги по назначению. Если застройщик нарушит обязательства, то вернет дольщику удвоенный задаток. Срок получения квартиры в новостройке должен составлять не более 3 лет. Еще в мае этого года Госдума РФ предполагала рассмотреть предлагаемые Минстроем поправки в закон 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако у данных предложений оказалось немало противников. Кроме дольщиков, все участники строительного процесса высказали сомнения, что данные инициативы надо рассматривать в таком кардинальном ключе и принимать столь стремительно (предполагалось, что часть инициатив заработает уже с 1 января 2015 года).
Банки рулить не хотят, но могут

К слову, представители банков довольно скептически отнеслись к возможности перехода на новую систему работы по долевому строительству. Во-первых, высказали сомнения, что у банков есть возможность контролировать целевое использование средств застройщиком. То есть отследить, на строительство какого объекта были потрачены перечисленные средства – на тот, за который заплатил дольщик, либо другой недостроенный компанией объект. Во-вторых, возник вопрос о возможных рисках и гарантиях, и кто будет нести за них ответственность. В-третьих, банку сегодня выгоднее дать ипотечный заем дольщику и получать гарантированный процент, чем нести ответственность за процесс стройки.
Специалистам банков, которые будут контролировать строительный процесс, необходимо будет платить зарплату и содержать рабочие места. По мнению экспертов, такая банковская услуга может стоить дольщику около 15-20% повышения цены квадратного метра.

По мнению Ильдара Хусаинова, директора федеральной риэлторской компании «Этажи», действительно, в данном процессе банки начинают играть активную роль:
•Сейчас кредитование застройщика происходит напрямую: покупатель – застройщик, – отмечает Ильдар Хусаинов, – и это хорошо, поскольку банк берет депозиты под 5%, а застройщик получает кредит под 13-14%. Но в настоящее время у застройщиков есть возможность пользоваться деньгами дольщиков и не платить за это проценты. При переходе к взаимодействию через банковский сектор застройщик будет ежегодно отдавать банку 10%. Безусловно, банк получает эти деньги не просто так, а за гарантии, принятия на себя рисков по невозврату денег со стороны застройщика. Однако стоят эти гарантии таких денег? Я считаю, что нет. Это извечный вопрос, сколько стоит плата за риск. Риски сегодня не такие большие, и их можно регулировать более мягкими методами. Часто можно видеть, как и в бизнесе, и в административных системах стараются минимизировать риски, невзирая на цену, которую придется за это заплатить, не принимая в расчет другие, порой не менее эффективные методы снижения рисков.

Застройщикам плохо без дольщиков

Свои сомнения в необходимости стремительного принятия поправок в закон высказали и застройщики. По мнению ряда экспертов, взаимодействие через банковский сектор вынудит застройщиков брать кредиты под существующие проценты, поскольку сегодня не идет речь о снижении стоимости заемных средств для застройщика. Соответственно львиная часть этих расходов ляжет на плечи конечного потребителя жилья. Что имеем в итоге? Уход с рынка мелких застройщиков, которые, как правило, и оказываются в зоне риска. Повышение стоимости квадратного метра, снижение покупательского спроса.
Как прокомментировал ситуацию Ильдар Хусаинов:
– Застройщик сейчас использует деньги инвесторов как беспроцентный кредит. Большая часть квартир продается приблизительно за 12 месяцев до сдачи объекта. Де-факто 100% средств от населения привлекается при выполнении работ от 30 до 50%. Структура похожа на кредиторскую задолженность, которая возникает у девелопера. Дольщик же деньги отдал, а товар еще не получил, то есть дольщик выдает условный займ. Однако все это добровольно на основании договоров и законодательством разрешено. Все понимают, какие риски на себя берут и какой доход от этого получают. Рыночные принципы соблюдаются. Данное нововведение похоже на желание решить проблему рисков кардинальными методами. Я всегда с осторожностью отношусь к введению любых запрещающих методов. Рыночные механизмы сложнее выстраивать, но они эффективнее работают на практике. Что сегодня получает потребитель? Жилье по доступной ему цене. Он понимает, что у него есть деньги, он их вкладывает в строительство на ранней стадии, застройщик за это делает ему скидку. Но зато застройщик при этом не берет кредит в банке под большой процент, в том числе и за счет этого снижается себестоимость жилья. При новой схеме застройщик будет вынужден брать кредит в банке. И процент кредита в какой-то мере ляжет на плечи покупателя. Но стоит отметить, что не вся стоимость кредита распределится между потенциальными покупателями. То есть прогнозировать рост 20-25% преждевременно. Цена квадратного метра зависит от тенденций рынка.

Ни для кого не секрет, что нередко застройщики привлекают инвестиции от дольщиков на нулевой стадии строительства для того чтобы достроить другой объект. А после, реализовав жилье в готовом объекте по более высокой цене, начинают строить тот, под который были привлечены средства инвесторов. Нововведение в закон должно по идее запретить данное движение средств. Тем самым заставить дольщиков строить именно тот объект, за который заплатили дольщики.

Однако уже сегодня на рынке Тюмени работает ряд компаний, которые не привлекают дольщиков к строительству объекта. То есть, по сути, они работают уже по новой схеме и видят в этом ряд преимуществ. Например, Лариса Новикова, коммерческий директор ОАО «Тюменская домостроительная компания», считает, что окончательный выбор всегда делает покупатель.

– Мы склоняемся к тому, что у готового жилья преимуществ все-таки больше и все риски сведены к минимуму. А потому и покупательский спрос на него всегда высок. Почему покупатель выбирает готовое жилье? Это априори то, что уже существует: можно «потрогать», посмотреть, оценить. Заходя в готовую квартиру, вы сразу видите все ее достоинства и недочеты, примеряете «на себя» планировку, оцениваете функциональность пространства, на месте продумываете расстановку мебели. Готовый дом – это полностью завершенный процесс. Жилье построено, сдано в эксплуатацию, его характеристики известны и окончательны, зарегистрированы и права собственности. От получения ключей вас отделяют не годы, а максимум 1 месяц. Вы – первый собственник, квартира «чистая», без истории. Застройщики и их объекты долевого строительства могут не иметь аккредитации в нужном Вам банке. Тогда как при оформлении кредита на квартиру ТДСК у покупателя 100% обеспечение: ему и скорее выдадут ипотеку, и под меньший процент. За готовым жильем к нам приходят участники государственных жилищных программ. В целом, устойчивое мнение о том, что цены на долевое строительство всегда ниже стоимости готовых «квадратов» - это миф. Ценовая политика каждого застройщика индивидуальна. Так, в ТДСК сегодня цена за квадратный метр готового жилья вполне комфортна и начинается от 46 тысяч рублей.

Мнение Ларисы Новиковой подтверждает и Марина Демченко, руководитель отдела продаж ЗАО «Фэнси» (компания не продает объекты на стадии котлована, а лишь при готовности от 5 этажей), – риски при продаже объекта, готовность которого более 30% , сведены к минимуму. Кроме того, и интерес клиентов возрастает, когда он видит не котлован, а активно строящийся дом. Немаловажно для строительной компании, что цена объекта на стадии готовности от 30% гораздо выше, чем на стадии котлована. То есть если компания имеет достаточное количество средств, чтобы строить свой объект, ей нет смысла терять доход, продавая жилой дом на нулевой стадии готовности.

Никто не виноват, но что делать?

Российские эксперты в банковской и строительной сферах говорят о том, что законодательную новеллу можно внедрять не ранее чем через пять лет. Все это время необходимо потратить на переходный период, постепенно отказываясь от долевки и привлекая внимание дольщиков к банковскому сектору.

– Любые инновации должны ложиться на благодатную почву, – говорит Ильдар Хусаинов. – Система, которая предлагается сегодня Минстроем, очень похожа на опыт Арабских Эмиратов. К чему это привело там? В строительстве остался только крупный бизнес. Цены выросли значительно. Система стала олигопольной. Пропала должная конкуренция, на фоне этого ухудшилось качество строительства и снизились зарплаты сотрудникам. Мне кажется, что применяемые методы – это распределение нерыночными механизмами. А на мой взгляд есть и рыночная альтернатива. Например, банки для застройщиков могут сделать ставки не 15%, а 8%. Тогда последним будет невыгодно привлекать деньги у дольщиков, и строители сами будут предпочитать сначала строить , а потом продавать, но это уже будет их выбор. Те же банки могут привлекать деньги населения под большие проценты. Тогда люди будут размещать средства во вкладах, а потом через пару-тройку лет покупать на накопленные средства жилье, но это так же уже будет их выбор. Какой выход видится в ситуации? В создании нормативов по достаточности собственного капитала. То есть строительная компания должна показать, что у нее есть собственные средства, которые она инвестировала в объект, например от 20% его стоимости. И после этого можно привлекать деньги дольщиков. Банковская сфера отрегулирована у нас серьезно. То же должно произойти и со сферой девелопмента. По моему мнению, в сегодняшней системе не хватает нескольких легких инструментов мониторинга: достаточность капитала, открытость движения денежных средств – куда они уходят у застройщика. Не надо ограничений, открытости, уверен, было бы достаточно, информации о динамике продаж. Этих трех инструментов хватило бы, чтобы на рынке не стало обманутых дольщиков.
Перед выходом материала в печать нам удалось получить комментарий пресс-службы Минстроя России.
– В настоящее время ведутся переговоры с банковским сектором. Стоит отметить, что окончательное решение данного вопроса ориентировано на 2018-2019годы. То есть сегодня никто не говорит об отмене долевого участия в строительстве. Речь идет об альтернативе для дольщиков. У них должен быть выбор – либо инвестировать строительство через банковские структуры, но тогда дольщики не должны терять в цене от такого вида инвестиций. Либо работать с застройщиками, но в таком случае у дольщиков должны быть четкие гарантии, что объект будет завершен. Мы уверены, что в случае равной цены у застройщиков и банков дольщики с большим желанием будут обращаться в банковские структуры, поскольку в таком случае гарантии банков выше, – сообщили представители ведомства.

Рассмотрение предложений по законодательной инициативе Минстроя состоится осенью этого года в межведомственной комиссии. Как заверили в пресс-службе министерства, сегодня не идет речи о введении в действие инициатив регулятора в 2015 году. До конца года планируется лишь обсудить возможный план действий, рассчитанный на 5 лет.

Наталья Двизова