Эксперты выделили три основных аспекта, представляющих угрозу для рынка. И первые плохие новости уже есть

В связи с ситуацией на Украине США и страны Европы инициировали против России очередную волну экономических санкций, которые должны ограничить доступ к рынкам капитала ЕС ряда российских банков. Так, например, европейские инвесторы не могут больше покупать акции и облигации госбанков РФ — ВТБ, Россельхозбанка и Банка Москвы. В ответ на это глава нашей страны Владимир Путин подписал указ, запрещающий или ограничивающий ввоз некоторых видов продукции из держав Старого Света и США.
По словам аналитиков компании JLL, новые санкции окажут на российский рынок коммерческой недвижимости значительное негативное влияние, однако он сохраняет большой потенциал развития в долгосрочной перспективе. Аналитики утверждают, что рынок может пострадать по трем аспектам. В первую очередь, дополнительное давление на рынок окажет увеличение ставок по потребительским кредитам, которое неизбежно произойдет по мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка.
— В сочетании с замедлением роста заработной платы в государственном и частном секторах, мы считаем, что розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости. Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России, — обещают аналитики.
Второй сложностью станет ситуация в Москве, где объем купленных и арендованных офисных помещений прочно связан с динамикой ВВП всей страны. По данным экспертов, невостребованными могут остаться гораздо большие площади, чем раньше.
— Наш прогноз уровня вакантных площадей в 15 процентов может быть пересмотрен в сторону повышения. Основным вопросом остается то, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок в прогнозы своих денежных потоков, — отмечают в JLL.
Ну и, наконец, серьезное влияние на рынок окажет курс рубля к иностранным валютам. В зависимости от того, насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы и насколько сильной окажется экономика, национальная валюта может испытать давление различной степени интенсивности.
— За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года, — рассказывают эксперты о ситуации с валютой в первом квартале этого года.
Аналитики различных компаний сходятся во мнении, что влияние санкций на рынок коммерческой недвижимости будет определяться их длительностью. Риски для рынка и для всей экономики в целом будут тем выше, чем дольше санкции сохраняют свою силу.
— В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание то, что они могут быть кратковременны, мы ожидаем увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос, — заключают они.
Между тем, согласно отчету компании Knight Frank, первые тревожные звоночки уже прозвучали. По словам аналитиков, во II квартале 2014 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость нашей страны по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился сразу на треть.
— Осторожность сменилась опасениями в ожидании принятия секторальных санкций в отношении России, что привело к значительному сокращению объемов инвестиций, — констатировал директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Любопытно, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы при этом вырос на 35,4% выше аналогичного показателя во II квартале 2013 года, составляя 39,4 миллиарда евро. Свои деньги вкладывают в недвижимость Старого Света игроки из Азии, Ближнего Востока и Северной Америки, а также традиционные инвесторы.
— Усиливающаяся конкурентная борьба за премиальные объекты в Лондоне, Париже и в крупных деловых центрах Германии подталкивает капиталы к более доступным вариантам, которые демонстрируют более высокую доходность — страны Бенилюкса и южной Европы, — отмечается в отчете экспертов.