Мурат Нурпеисов: «Рынок все расставил по своим местам»

Мурат Нурпеисов, генеральный директор ООО «Консалтинговая компания «Бизнес Капитал Групп», считает, что кризис наступает именно у тех компаний, руководители которых оказались нечувствительны к запросам рынка. К счастью, таких в Тюмени не много. Остальные разрабатывают свои стратегии — уходят в пространство «голубых океанов» или последовательно развивают свои и прежде успешные векторные направления.

О том, что происходит сегодня на рынке недвижимости в Тюмени, рассказывает в эксклюзивном интервью общественный представитель Агентства стратегических инициатив в регионе Мурат Нурпеисов.

— В Тюмени существует две точки зрения на первичный рынок недвижимости. У одних застройщиков все хорошо, и они об этом открыто заявляют. У других — не так хорошо, и они об этом молчат. Причем, нередко это бывает не связано ни с качеством строительства, ни с привлекательностью комплекса. Что на самом деле происходит на рынке продаж новостроек?

Давайте начнем с того, что отрасль в целом чувствует себя нормально. Происходит то, что происходило всегда, лишь внешняя нестабильность добавила драматизма и остроты нашему восприятию происходящего. Но ключевые игроки на рынке региона достаточно опытные и компетентные.

Добавим к этому, что у нас в России колоссальный неудовлетворенный спрос на собственное жилье. Ситуация тянется десятки лет, с давних времен. Людям нужно жилье — это базовая потребность. Кто сейчас покупает недвижимость? Те люди, которые хотят улучшить условия жизни, по этому показателю мы сильно отстаем от многих стран, имеющих сопоставимый ВВП. И поэтому потребность в жилье сохранится в нашей стране надолго. Смею предположить, в строительной отрасли, несмотря на различные экономические явления, позитивный темп все же сохраняется.

— Но все же как чувствуют себя компании-застройщики?

— Все относительно. У кого-то хорошо, у кого-то нет, вы правильно заметили. Одни уходят в востребованный сегодня эконом-сегмент. Другие решают, что будем строить «всего понемножку». Меняется структура рынка. Те, кто были первыми, в ряде случаев первыми быть перестали. И причина этому — невнимательность к процессам, которые произошли в экономике и повлекли за собой изменения в рыночном и финансовом положении компаний. Однако в кризис я вижу и эффективные процессы в отрасли. Да, лидеры меняются. Те, кто понимают свой рынок, видят четко, куда двигаться, — выигрывают. С точки зрения микроэкономики — ряд компаний адаптировался и даже увеличил свою долю и финансовые показатели.

— Компании выработали спецстратегии, которыми пользуются в кризис?

— Одна из ведущих стратегий — стратегия «на том и стою». Эти компании делают зарекомендовавший себя продукт, и потребность в дальнейшем в этом продукте будет стабильной. Имея большой опыт, они хорошо проектируют, строят, продают.

Например, компания «Брусника» — нет лучшей рекламы, чем патриоты их районов. Всегда будут сторонники ОАО «ТДСК», поскольку эта компания мало того что продает готовое жилье, она проверена десятилетиями. И эти компании результатами доказали свою эффективность.

Вторая ведущая стратегия — «стратегия голубого океана», основана на гибкости, чутком реагировании на ситуацию и поиск новых ниш, ее сейчас успешно реализует ОАО «Сибстройсервис». Компания создает совершенно новый сегмент предложения. И этим сегментом удовлетворяется колоссальный спрос, который доселе не удовлетворялся в их районе застройки.

Если анализировать рынок в целом, то, возможно, будет падать средний чек, меняться в меньшую сторону площадь жилья, но выше перечисленные компании и еще ряд других крепко стоят на ногах и будут довольно успешно реализовывать свои проекты. Плюсом к успехам компаний добавляется то, что Тюмень серьезно нуждается в жилье, и потребность эта будет удовлетворяться еще довольно долго.

— Почему вы так уверены, что потребность в жилье будет всегда? Тюмень не может расти бесконечно.

— Тюмень территориально занимает уникальное положение. Есть понимание среди северян, что Тюмень — наиболее комфортное место жизни на пенсии. Наш город молодой, но уникальный тем, что здесь много пенсионеров. Зато каких! С хорошим уровнем накоплений и пенсий. И микрорайоны — «Восточный», «Ямальский» — локально заселяются такими пенсионерами. Северяне привыкли жить небольшими конгломерациями, и такой же образ жизни они привносят сюда, переезжая в более комфортные условия.

С другой стороны, Тюмень — очень молодой город. Здесь учится почти 70 000 студентов, и большинство из них хотят связать свою дальнейшую жизнь именно с этим городом. Стоит отметить, что большинство студентов приезжие и им тоже нужно жилье.

Кроме того, проедьтесь по деревянным пригородам Тюмени. Посмотрите, в каких условиях там живут люди. В старых деревянных домах. Да, им проложили дороги, возможно, организовали инфраструктуру. Но они будут делать все, чтобы переехать из старых деревянных квартир в новое жилье, пусть даже небольшой функциональной площади. Все эти тренды говорят о том, что потребность в жилье в Тюмени колоссальная, и она будет сохраняться. Другое дело, что не все смогут реализовать эту потребность. И не все проекты смогут быть востребованы покупателями.

— Возможность успешной продажи проекта решается на стадии «до фундамента»?

— Безусловно. Простите за мысль, ставшую банальной, но миром правят идеи. Только раньше было достаточно иметь одну хорошую идею и с ней стать успешным, а теперь нужно создавать единую согласованную концепцию, содержащую в себе целый пул прорывных идей.

В бизнесе есть две определяющих вещи — результат и эффект. Как говорят классики менеджмента: «Нужно делать правильные вещи правильно». Хорошая концепция должна отвечать на следующие вопросы: что мы хотим сделать и продать, как мы будем это делать, кто это будет реализовывать и покупать, когда мы выведем продукт, и когда его заменит другой, где мы продаем и строим? Самым продвинутым стоит ответить на вопросы: зачем и почему мы все это делаем.

— В Тюмени много застройщиков, которые на этапе «до фундамента» понимают, какой результат они получат после реализации проекта?

— На их взгляд, все такие. Процентов 80 наших застройщиков, мне кажется, до сих пор уверены, что в любом случае их квартиры купят. Иначе бы они не строили. Однако рынок все расставляет по своим местам, и именно это называют кризисом, те, кто с рынком не согласен или оказались нечувствительны к его запросам.

— В интервью порталу Vsemetri.com Геннадий Стерник сказал, что ничего экстраординарного на рынке сегодня не происходит. И все, что случилось в 2015 году, можно было предсказать еще задолго до 2014 года. Много ли компаний в Тюмени смогли подготовиться к этому кризису?

— Да, движение рынка можно было предугадать. И это действительно была задача руководителей компаний. Да, кризис произошел. И что? Поймите, аналитиков интересует преимущественно, почему это произошло. Управленца же больше интересует, как сейчас действовать. И у большинства лидеров строительной отрасли Тюмени есть понимание, как в этих условиях работать.

— То есть вы хотите сказать, что большинство тюменских управленцев предполагали, что в 2014–2015 рынок рухнет?

— А почему вы решили, что рынок рухнул? Это не так.

— Потому что зарплаты упали, люди стали меньше покупать, у строительных компаний снизились продажи.

— Могу сказать, что ряд руководителей компаний четко понимали, куда движется экономика, и они знали, как будут действовать в данных условиях. Если бы это было не так, в 2014 году мы бы увидели массу банкротств, в том числе и из первой десятки застройщиков.

— То есть проекты, где стоимость квартир менее миллиона, были заложены уже тогда, на пороге кризиса. Ряд компаний планировал в «жирное» время проекты, которые будут востребованы в кризис?

— Если речь идет о проекте «Москва», то да. Компания «Сибстройсервис» во главе с Василием Алексеевичем Юрочкиным именно тогда готовила данный проект. В создании проекта принимал участие Андрей Панасюк, руководитель компании «AP ConsAllt». Хотя это история, которая абсолютно не связана с кризисом. Компания «Сибстройсервис» разработала проект жилья стоимостью менее миллиона рублей за квартиру. Такого жилья не было в Тюмени вообще.

По сути, компания ушла в никому не ведомый «голубой океан», именно об этой стратегии я говорил ранее. Так раньше не строили и такого раньше не продавали. Этот спрос никто и никогда не хотел удовлетворять. И проект продается не потому, что кризис или падает покупательная способность масс, а потому, что раньше жилье стоимостью ниже психологического порога в миллион рублей никто не строил.

Есть достаточное количество людей, чьи запросы именно таковы. Еще раз повторюсь: проедьтесь по старым деревянным домам Тюмени. Их жители готовы купить квартиры в ЖК «Москва» и говорят о том, что они кардинально улучшают свои жилищные условия и имеют на это возможность. Они переезжают в свое жилье, и это прекрасно. И слава Богу, что люди получили наконец-то такую возможность. Там будут счастливые люди, там будут рождаться дети. То есть компания, меняя условия жизни людей, меняет их культуру, потребности и запросы. Меняет полностью их жизнь.

— Потребности в таком жилье удовлетворяться будут еще долго. Сколько?

— Лет 15 не меньше.

— А привлечь к реализации проекта государство, например, на платформе частно-государственного партнерства, возможно?

— Государство в некоторой степени и участвует. Возьмите материнский капитал, это 50% от стоимости квартиры в ЖК «Москва». Ровно 50%! И психологически, имея на руках уже половину стоимости жилья, человеку легче решить свой жилищный вопрос. Причем мы говорим не просто о стенах и крыше над головой. Мы говорим об ином качестве жизни.

— «Качество жизни» — это один из любимых терминов современности. Что подразумевает это понятие? Довольно часто в прессе и комментариях оно употребляется, но его границы настолько размыты, что начинаешь копать глубже, а за ним ничего не стоит — вода. Но с другой стороны, именно застройщики в первую очередь, как никто, создают фундамент качества жизни.

— Вспомним пирамиду Маслоу. На каждом ее уровне у человека создаются базовые потребности. Так вот о качестве жизни можно говорить лишь тогда, когда человек может самоактуализироваться. Когда речь идет о верхних уровнях пирамиды. Не о базовых потребностях: еда, крыша над головой, безопасность, а о духовных ценностях, развитии… Это целый комплекс оценок, убеждений, цельности жизни и восприятия. Качество жизни — это когда человек начинает жить на других уровнях, прежде всего, в культурном плане. Но это не вопрос размера квартиры, а интеллекта. И если речь идет о строительстве, то можно и сейчас строить хрущевки и говорить, вот вам жилье — живите. А можно создавать совершенно иные микрорайоны, когда человек будет испытывать чувство гордости за свой район, в котором он живет. Чувство некого духовного объединения с соседом по площадке, дому, району. Так произошло с проектом «Брусники» в микрорайоне «Европейский». Так, надеюсь, будет и в других микрорайонах Тюмени.

— Но не всегда в нашей стране будет кризис, когда-то он завершится. И что будут делать застройщики тогда? Об этом надо думать уже сегодня.

— Всегда надо иметь три варианта развития событий: негативный, умеренный и позитивный. И на базовом уровне держать нос по ветру. Это и называется стратегическая гибкость. Мы четко просматриваем, как ведет себя динамика спроса. И как только мы почувствуем, что растет спрос на жилье иного формата, например, двух-трехкомнатные квартиры, мы начнем реализацию других проектов. Они у нас уже готовы, просто ждут своего часа.

Чему научил застройщиков кризис? Никогда не класть яйца в одну корзину. Ряд компаний имеют свой пул интересных проектов в запасе. И когда-то они будут реализованы. Всему свое время.