Артур Григорян: «Домостроительное лобби сыграло против новых форматов жилья»

В Европе около 20% жилья приходится на долю таунхаусов — то есть, сблокированных домов с прилегающим к ним небольшим земельным участком. В России этот формат недвижимости известен давно. В «нулевых» он стремительно набирал популярность, однако затем интерес покупателей к таунхаусам резко угас и начал восстанавливаться относительно недавно.

О метаморфозах, характерных для этой ниши рынка загородной недвижимости, рассказал партнер семейства KASKAD Family и генеральный директор «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян.

- Почему таунхаусы сегодня занимают менее 5% в структуре предложения на рынке загородной недвижимости Московской области? Откуда у покупателей такое отрицание европейских стандартов? Ведь за рубежом таунхаусы – один из наиболее распространенных форматов жилья.

- Во-первых, причина в советском градостроительном менталитете. Долгое время основным вектором развития домостроения было строительство многоэтажных домов. Сначала панельных, затем монолитных. При этом увеличение плотности застройки и этажности началось не в девяностых, а еще в семидесятых годах прошлого века. И с тех пор домостроение развивалось преимущественно в этом направлении. Во-вторых, таунхаусы не выдержали конкуренции с масс-маркетом.

Крупные корпорации, обладающие многомиллиардным капиталом и административным ресурсом, попросту задавили многоэтажной панелью и монолитом девелоперов, работающих в сегменте
таунхаусов. Между тем, ставка на традиционные монолитные и панельные технологии многоэтажного домостроения блокируют саму возможность гармоничного развития территорий с учетом современных тенденций в архитектуре и урбанистике. Отсюда и возникают острые инфраструктурные дисбалансы, с которыми потом приходится бороться властям.

- То есть, таунхаусы просто потерялись на фоне лоббизма и рекламы многоквартирных комплексов, оплаченной крупными компаниями?

- Совершенно верно. У девелоперов таунхаусов не было ни такого лобби, ни финансовых ресурсов для масштабной рекламной кампании. Таунхаусы стали набирать популярность, когда, с одной стороны, россияне поездили по миру и увидели, как живут люди в Европе, а с другой – на рынке появились профессиональные девелоперы таунхаусов, которые вывели на рынок проекты достойного качества. Начался медленный, не революционный, а эволюционный процесс внедрения нового формата. Однако на фоне огромного количества проектов многоэтажных микрорайонов в эконом-классе таунхаусы пока остаются нишевым товаром. Что, впрочем, только повышает их ценность.

Еще одна причина низких темпов проникновения таунхаусов на рынок - низкомаржинальность и сложность
проектов. Таунхаусы - это интеллектуальная недвижимость, требующая умного подхода к приобретению участков, проектированию, строительству. Нам, как саперам, приходится продумывать каждую деталь, каждый шаг. Нет права на ошибку!

С панельным жильем все проще - типовые решения предсказуемы, тиражируемы, а значит и экономика проектов совершенно другая. Здесь никто не вымеряет все до сантиметра. Поставил типовую панельную коробку с плотностью 20 тыс. кв. м на гектар - и стриги купюры, ни о чем не думай. Владельцы компаний индустриального домостроения редко вникают в детали и зачастую принимают инвестиционные решения на основании экселевского файла с цифрами, отражающими будущие денежные потоки. Их не интересует, какого цвета будет дом, какая в нем будет жилая среда. Поэтому таунхаусы – это самая сложная
недвижимость для девелоперов, но в то же время и самая выгодная для покупателей.

- Чем выгодная?

- Тем, что покупатель получает по цене квартиры, по сути, загородный дом с собственным участком земли. При этом благодаря современным архитектурно-планировочным решениям в 150-метровом таунхаусе можно ощущать себя также комфортно, как в 250-метровом коттедже.

- Между тем, если посмотреть на предложения таунхаусов, то можно увидеть в продаже зашкаливающее количество примитивных проектов - с квадратно-гнездовой планировкой, узкими, вытянутыми улицами, без социальной инфраструктуры и пр.

- К сожалению, свой вклад в дискредитацию формата внесли непрофессионалы и мошенники. Линейное размещение жилых домов на участке под застройку - «казарменная» планировка, «гетто», «горизонтальный муравейник» – характерная черта проектов многих компаний, которые вышли на рынок в спекулятивных, а зачастую мошеннических целях.

Например, в течение нескольких лет подряд одна из компаний продавала в Подмосковье таунхаусы по демпинговым ценам за 3-3,5 миллиона рублей, то есть в 1,5-2 раза ниже себестоимости. На вырученные средства приобретались и запускались в оборот новые земельные участки. И так выстраивалась пирамида - это было очевидно для профессионалов рынка. Поэтому никто и не удивился, когда недавно эта
пирамида рухнула.

- Но в гетто, при стечении определенных обстоятельств, может превратиться любой жилой район. Как решается эта проблема в поселках таунхаусов?

- Этот риск во всем мире принято нивелировать мероприятиями и объектами для формирования и поддержания комьюнити – то есть, активных сообществ жителей. Эта задача решается как средствами правильной планировки с созданием коммуникационных «перекрёстков», так и специальными зданиями и сооружениями с помещениями свободного назначения, скверами и площадками с возможностью демонстраций местной «самодеятельности». Комьюнити и «самодеятельность» в современном мире становятся эффективным ресурсом регенерации и сбережения городской среды.

- Когда, по вашим прогнозам, вернется доверие покупателей к таунхаусам?

- В последнее время на подмосковном рынке появилось много качественных поселков таунхаусов. Уверен, что уже через несколько лет доля таунхаусов возрастет до 20-25% в структуре предложения на рынке загородной недвижимости. Тем более, что власть и население готовы поддерживать новых и новаторских игроков, способных быстро, доступно и некоррумпированно развернуть строительство малоэтажного качественного жилья.