Строить в долг нельзя: из-за чего девeлоперы повысят цены на недвижимость в 2018 году?

Главный аналитик страны Геннадий Стерник спрогнозировал устойчивое оздоровление рынка недвижимости в ближайшие два года. «На 2018 год придется нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (знакомого нам по 1998 и 2008 годам). По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но это — если не наделаем ошибок», — заметил эксперт.

Оздоровление рынка — это повышение стоимости и спроса в идеале. Пока эксперты смело говорят только о первом показателе здоровья в недвижимости — росте цен. На цены может повлиять и инфляция, и ВВП. «Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных цен — это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти — будет лучше», — сказал Геннадий Стерник в комментарии журналисту Vsemetri.com. Прогнозируется, что рост ВВП в 2018–2019 годы в реальном выражении составит 1,4 и 1,2%. Инфляция сохранится на уровне 4–5%. Минэкономразвития обещает россиянам увеличение доходов на 1,2%. Именно поэтому многие эксперты уверены, что рост цен на недвижимость будет плавным и после определенного периода — марта 2018 года.

Руководитель федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов уверен - ждать роста цен в 2018 году стоит обязательно, но не с января, а после проведения выборов Президента России.

Заметим, что предвыборная гонка в теории не должна влиять на стоимость. Однако, реалии таковы, что могут быть варианты. «В России любое событие порой используют, как маркетинговый ход — в качестве инструмента для продвижения. Однозначно можно сказать, что компании будут использовать выборы — в качестве инструмента для увеличения продаж. Но, если говорить о конкретном влиянии выборов на рынок, то тут большее воздействие окажет очередное уменьшение ипотечной ставки. Застройщики при принятии решения о повышении цены ориентируются на собственную экономику: смотрят на свои отчеты, планы, бюджеты», — объяснил Андрей Панасюк, генеральный директор UP ConsAllt.

На стоимость повлияет и закон № 214. Дело в том, что с января 2018 года в России ужесточили требования к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ. Поправки от 01.07.2017 г. в ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости в 2018 году для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. Тот же закон вводит в действие эскроу-счета, куда будут поступать деньги дольщиков. Застройщик не сможет пускать эти средства на достройку объекта. Плюс строительные компании обязаны отчислять по 1% от суммы договора ДДУ в компенсационный фонд, который страхует покупателей от банкротства застройщиков. В конце 2017 года Минстрой с уверенностью заявил об отмене долевого строительства, поэтому риэлторы замечают, что среди застройщиков царит неопределенность в решениях.

«При этом нет предпосылок для того, чтобы стоимость повышалась скачкообразно. Вначале года ожидается небольшая стабилизация, а потом придет волна плавного роста и только в определенных сегментах. На первичном рынке сейчас не определены правила игры, поэтому предполагать в цифрах не буду. На вторичке стоимость может возрасти на 0,2–0,3% в месяц. Что касается загородной недвижимости, то если доступность кредитов повысится, тогда и цена вырастет. На рынке загородки по-прежнему много земельных проектов, а вот качественного продукта мало, в связи с этим играть с ценообразованием смогут лишь те продукты, которые с инфраструктурой и коммуникациями», — рассказал Андрей Алферов, менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи».

Как итог законодательных инициатив: неизбежно повышение расходов у компаний, поэтому доходы придется увеличить за счет поднятия цен. Хотя региональные застройщики пока с осторожностью говорят о повышении стоимости, но все-таки говорят.

«В прошлом году менеджеры нашего отдела продаж вспомнили давно забытое слово «дефицит», — рассказывает Татьяна Палецких, директор по продажам ГК «ТИС». — Целый ряд двух- и трехкомнатных квартир в ЖК «Кристалл» и «Акварель» пользовался таким повышенным спросом, что у нас возникали очереди. К началу 2018 года мы распродали все варианты «двушек» и «трешек» в третьей очереди ЖК «Акварель» и в домах первой очереди ЖК «Кристалл». Учитывая спрос и ситуацию на рынке, приняли решение плавно повышать стоимость в этом сегменте. С 15 января введем новый прайс на квартиры в ЖК «Акварель». В одном из домов стоимость квадратного метра однокомнатных увеличится на 1 тыс. рублей, в двух- и трехкомнатных — на 2 тыс. рублей. В другом доме повышение коснется только студий: плюс 1 тыс. рублей за «квадрат». Вполне вероятно, что вслед за этим будут пересмотрены цены и на квартиры в ЖК «Кристалл». Стоимость «квадратов» в жилом комплексе бизнес-класса «Аристократ» пока останется на прежнем уровне».

Аналитик Андрей Панасюк пояснил, что в среднем по Тюмени стоимость увеличится от пяти до десяти процентов. Тут же эксперт добавляет, что рост ждет не все объекты.

«На рынке останутся компании, которые будут придерживаться стратегии доступного предложения. Все будет зависеть от того, кто, с каким продуктом и с какой командой намерен работать в недвижимости в этом году. По результатам 2018-го мы увидим без прикрас работу маркетинга и эффективности девелопера в целом. С одной стороны, сегодня созданы благоприятные условия для застройщиков: на рынке дефицит готового жилья (в новостройках — от ред.), основной объем будет сдан в 2019 году. Чем больше снизится процентная ставка, тем большие площади будут приобретаться. Одно- и двухкомнатные квартиры станут во главе спроса, но опять же не малогабаритные варианты. Среди районов востребованы останутся те, где есть либо строящаяся, либо созданная социальная и торговая инфраструктура — это территории Тюменской слободы и Мыса. Они продолжат показывать высокие продажи. В Восточном, уже развитом районе, думаю, будет блистать «Брусника», пока их продукт выделяется из других проектов жилья в Тюмени».

В заключение Арсен Унанян, президент Российской гильдии риэлторов, дал прогноз в целом по РФ. Он уверен, что цены будут повышаться поочередно: новостройка, вторичка, загородная.

«Вряд ли стоит ожидать серьезного увеличения стоимости. Во многих регионах нет дефицита жилья. Есть застройщики, которые начинают продавать по себестоимости или используют маркетинговый ход, предлагая квартиры по заниженной стоимости. Те цены, которые мы сейчас фиксируем, по рынку ниже, чем должны быть. Поэтому определенное увеличение будет. Население пока не стало существенно больше зарабатывать для того, чтобы сильно увеличить цену продукта — поднять всегда можно, а вот продать... Вопрос».

Прогноз в цифрах

Константин Бредников и Моисеева Анна, аналитики Федеральной риэлторской компании «Этажи», специально для портала Vsemetri.com подготовили прогноз ценовой ситуации с учетом 2017 года.

Эксперты объяснили, что в кризис 2015–2017 годов снижение цен составило 12,5% по новостройкам. В отличие от вторичного рынка, снижение цен на первичке завершилось гораздо раньше — в конце 2016 г. Если еще в начале 2017 года цена одного кв. метра в новостройках составляла 53 452 рубля, то уже к концу года она поднялась до уровня 56 605 рублей, годовой темп прироста (декабрь 2016 — декабрь 2017) составил порядка 5% (как за счет роста цен, так и выхода новых проектов).

Аналитики заключили, что в новостройках в 2018 году не ожидается резкого роста цен, в среднем за месяц прирост не будет превышать 0,9–1,2%.

Ситуация на вторичном рынке показала, что в кризис 2008–2010 годов цены предложения вторичного жилья снизились на 24,1%. В кризис 2015–2017 гг. снижение цен составило 15,2%. Вторичная недвижимость снижалась в цене на протяжении рекордных 10 кварталов и стабилизировалась только в июле 2017. За второе полугодии 2017 года цена выросла на 0,6% и составила по состоянию на декабрь 59 321 руб./кв. м.

Наиболее вероятно, что цены в 2018 году будут расти относительно низкими темпами — до 0,7% в месяц и суммарно за год можно ожидать роста на 3–5%.