Эксперт: государство больше не будет следить за застройщиками

Вчера прошло заседание пресс-клуба «Неформат», одним из организаторов которого выступила ГК «ТИС». Приглашенные спикеры обсуждали грядущие изменения в долевом строительстве.

Дмитрий Иванов, директор департамента земельных отношений и градостроительства, рассказал, что в 2017 году администрация выдала 1050 разрешений на строительство. Из них 59 разрешений — на возведение многоквартирных домов, причем площади сравнимы с текущими показателями. По словам чиновника, ждать падения не стоит.

Главные изменения в Федеральном законе 214-ФЗ разъяснил присутствующим Вадим Ряска, начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов. Изменения в законе должны привести к тому, чтобы не было обманутых дольщиков и недостроенных домов. Однако суть нововведений не только в этом.

Вторая задача [изменений 214-ФЗ] — уйти от государственного контроля над деятельностью застройщиков. Если застройщики будут работать напрямую с банковским сектором, а после ввода объектов в эксплуатацию продавать жилье гражданам и юридическим лицам, то отпадет необходимость в госконтроле за деятельностью застройщиков», — подчеркнул Вадим Ряска.

Долевое строительство будет исчезать постепенно, окончательно оно должно уйти к 2021 году, а до тех пор его никто не отменит. В Федеральный закон 214-ФЗ изменения внесены, но большинство из них коснутся лишь тех объектов, разрешение на строительство которых будет выдано после 1 июля 2018 года. До этой даты застройщики работают по старой схеме. Единственное, что сейчас уже действует — Фонд защиты дольщиков, или Компенсационный фонд.

Но что изменится, когда в силу вступят все изменения? Не встанет ли все в сфере строительства с ног на голову после 1 июля 2018 года?

Вадим Ряска признал, что новые положения ужесточают требования к застройщикам. Теперь один застройщик может возводить только один объект, исключение возможно лишь в том случае, если в разрешении указано несколько объектов. Например, микрорайон.

Изменится и подход к имеющимся у компании средствам. Если сейчас специалисты смотрят на уставный капитал, то с июля они будут проверять наличие собственных средств у застройщика, их должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства жилья.

Кроме того, застройщикам запретят числиться учредителями в других компаниях. Это минимизирует возможность влияния третьих лиц на деятельность застройщиков, — отметил Вадим Ряска. — Также запретят привлекать средства тем застройщикам, которые имеют обязательства перед третьими лицами и используют свое имущество или активы для другой деятельности, не только для строительства многоквартирных домов».

То есть в итоге застройщики будут заниматься исключительно строительной деятельностью. Шаг вправо, шаг влево — и компания потеряет возможность возводить дома. Вадим Ряска признал, что это приведет к уменьшению количества строительных компаний на рынке. Он заметил, что уже сейчас видна такая тенденция, некоторые небольшие компании достраивают дома и после в качестве застройщиков уже выступать не будут.

Как будет жить сфера строительства в переходный период?

Основную нишу должны занять банковский сектор и его эскроу-счета. То есть застройщик возьмет целевой кредит в банке и в этом же банке откроет эскроу-счет. Участники долевого строительства переведут деньги на эскроу-счет, однако застройщик получит эти деньги только после того, как построит дом и введет его в эксплуатацию. Получается примерно такая схема:

  1. банк выдает застройщику целевой кредит на строительство
  2. участники долевого строительства перечисляют средства на эскроу-счет в этом же банке
  3. застройщик возводит дом на средства банка
  4. застройщик передает квартиры покупателям
  5. банк перечисляет деньги с эскроу-счета на счет застройщика

Хоть дольщики и будут финансировать стройку на стадии строительства, эти деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. То есть это еще одна дополнительная мера, чтобы защитить дольщиков, если застройщик не исполнит своих обязательств. Тогда денежные средства вернутся покупателям», — пояснил Вадим Ряска.

Постепенно долевое строительство должно уйти в прошлое, вместе с ним уйдут и эскроу-счета, их заменит проектное финансирование, а в схеме останутся только банк и застройщик. Банк по-прежнему будет выдавать кредит на строительство, а застройщик — возводить дома и продавать клиентам уже готовые квартиры.

Вадим Ряска заверил, что банки примут участие в обсуждении, поскольку сейчас кредиты для некоторых строительных компаний просто неподъемны. В рамках соответствующей «дорожной карты» банковский сектор вместе со специалистами пересмотрит условия, по которым застройщики будут получать кредиты.