Генеральный директор студии UPConsAllt о наболевшем

В последнее время встречаю посты и статьи о том, как надо — строить, благоустраивать, планировать.

Что не слышат братьев-урбанистов, строят гетто, миром правят деньги, реализоваться не дают, заграницей по-другому же... И что характерно — ведь поддерживают подобные высказывания много людей! Порой не вчитываясь в материал даже! Однако разберемся по порядку — что есть что.

Первое. Для маленьких планировок есть свои покупатели

Строят гетто. Да, действительно, среди большого количества проектов с компактными планировками есть, собственно, уроды: только маленькие планировки — ни тебе эргономики, ни удобства, ни подъезда, ни фасада, ни двора. Я тоже против таких проектов! Поскольку есть в обязанностях девелопера не только кэш стричь, но и красоту нести. Да, красоту! И компактные планировочные решения тут не причем! Это тенденция — понимаете вы ее или нет. Она просто есть! И правит потоком покупателей именно она. Маленькую студию берут разные покупательские сегменты. Но! В целях инвестиции в проектах, где мне довелось принимать участие от чертежей до продажи последней квартиры, доля инвесторов вместе с арендодателями колеблется всего от 6 до 15%! Остальные либо семья25–35 лет, либо пара35–55 лет, которой в наших сложных условиях тянуть трешку в 70–90 кв. м тяжко. И квартира-студия в этих случаях — идеальный вариант. Но! Безусловно, не только компактная квартира, но и благоустроенный двор, и продуманное зонирование, и инфраструктурное наполнение — все это обязательно должно быть реализовано тоже. Такие проекты сегодня не только востребованы, но и действительно нужны — и здесь покупатель голосует рублем. Вот и получается, что выступающие против студий, причесывающих все проекты под одну гребенку, допускают первую ошибку.
Вернее, первую ошибку они допускают тогда, когда приносишь им результаты исследований окружения площадки и ТЗ, где действительно в этом районе имеется потребность в малогабаритном жилье, и действительно нужно 65–70% студий разной площади. В данном месте проектировщики или собственники (они тоже люди) включают эмоциональную составляющую вроде «я бы в таких квартирах жить не смог». В результате получается проект между «хотелками» проектировщика и реальной рыночной потребностью. И, как правило, мимо потребности он пролетает. Стало быть, потом и продаж у него нет, или есть, но слабенькие. Ведь найти столько покупателей с видением мира, как у проектировщика или собственника, затруднительно! Часто видел, как предлагается компромисс — давайте и студии сделаем в 20 квадратов, и пару пентхаусов на последних этажах добавим. Это же круто! Да — круто…. Было лет 5 назад, когда все продавалось, и нехватка нормального жилья приводила к тому, что подобные «проекты» были успешны в продажах. Однако, все! Рынок сегодня насыщается, покупатели получают возможность выбора, а выбирать они будут действительно только из себе подобных, аутентичных им проектов (а не собственникам или проектировщикам, которые уже добились многого, слава богу, и могут себе позволить совершенно другое качество жизни). Есть сегодня примеры продаж подобных пентхаусов со сроком экспозиции и по 5–6 лет, а есть и до сих пор не востребованные.

Второе. Надо действовать без переборов, но функционально

Миром правят деньги, и заказчики не дают в проект вносить излишеств. Еще один миф! Потому что из той же оперы — добавляем своих «хотелок» в проект, а они, с учетом достижений жизненных, не маленькие уже. Вот и пытаемся алгебру за пятый класс третьеклассникам рассказать. Внести красоту и комфорт проживания в те проекты, которым нужна функциональность и простота. Безусловно, сдавать дворы, как это было в период начала 2000-х, нельзя, хотя и такие проекты сегодня строятся. Но! Если мы говорим о плохих проектах, не нужно обобщать, что ВСЕ подобные проекты плохие! Вы же не ставите на жигули AMG-ные колеса от мерседеса, потому что, а смысл? Вот так же и в проектах — надо делать правильно, без перебора и, да (!), без жадности — просто, удобно, функционально. Поскольку не оценит аудитория излишеств, а девелопер потеряет в марже. Как говорил один из моих учителей — точка зрения зависит от места сидения. В подобных проектах нужно не делать то, что не надо. Но надо делать, то, что необходимо людям, которые будут там жить.

Третье. Профессионализм — это когда удобно тем, для кого строишь

Реализовываться не дают. Да — не дают! Извините! Хотите реализации — найдите денег на участок, купите его на аукционе, денег на строительство отыщите… Вот тогда рисуйте, что хотите, и продавайте, попробуйте. А если не так — то зарплату вам платит заказчик, и в большинстве проектов он все уже проанализировал и понимает, что нужно. А задача проектировщика сделать удобство и функционально на всех этапах и стадиях проекта, вдобавок к планировке студии, которая сегодня продается. И да, площадь студии 6,5 кв. м — очень мало, тут согласен! Так предложите удобные 19–22 кв. м, и уверен, останетесь в рамках ТЗ еще при этом. И чтобы удобно было тем, кто будет жить в этих компактных квартирах — вот тогда вы профи! И низкий вам поклон!

Четвертое. Равнение не только на запад, но и на целевую аудиторию

Заграницей все по-другому. Да — по-другому! Да! Там красота сочетается с функциональностью. Со всем согласен. НО!!! Нести одну ментальность в другую географию — НЕ ПРАВИЛЬНО! Развивать надо, согласен, но эволюционно! Постепенно! Если рассматривать проекты 2000-х годов и сегодняшние — они, безусловно, отличаются! Сегодня, к примеру, квартиры в 600–800 кв. м не нужны никому, а владельцы подобных дворцов вынуждены свой век в них доживать, не пользуясь и половиной площади! Так и в проектировании — равняться на продвинутость красивых западных решений нужно, но и понимать, что их прожиточный уровень от нашего отличается разительно, — тоже надо! Хотите подобные проекты — вам нужно понимать, что они для определенной целевой аудитории, а в период спада рынка ее возможности и потребности сильно деформируются. И эффективность такой красоты как проекта становится сильно сомнительной. Я видел много проектов, где «губки мазали» под комфорт-класс, а в планировках оставались в экономе. И только единицы таких проектов сегодня реально держат качество строительства на должном уровне, а 90% скатились в экономию, и проекты практически «встали» в продажах.

Выводы

Не пойте про урбанистику на стадии спада рынка либо покажите на своем примере, за свой счет — как надо! А если нам с вами платит деньги девелопер, так и задачу надо поменять — уйти с позиции «фии… гетто» в позицию «что можно сделать, внести в проект функционального, удобного, доступного, с учетом моей компетенции».

Не причесывайте всех под одну гребенку — есть сегодня разные проекты. Вы своими высказываниями о гетто и студиях без аналитических данных, без нормальной доказательной базы, а только на основе эмоций мешаете тем проектам, которые сочетают в себе функциональность, удобство и доступность. А учитывая, что ваше мнение — авторитетное, формируете и дальнейшие поведенческие модели. Для чего? Чтобы напринимали законодательств и инициатив, которые с точки зрения экономики не выдерживают критики, и вы же в итоге останетесь без работы.

И да — нам всем нужна красота и гармония, но ее понимание у разных целевых аудиторий, и ее потребности — разные. Давайте помнить об этом, когда будем нести свое мнение в массы