На фото: Андрей Панасюк, генеральный директор UP ConsAllt

Как и что строить, чтобы потом продать

По мнению Андрея Панасюка генерального директора UP ConsAllt, 2016 год заставит всех умерить аппетиты и проверит нервные системы застройщиков, покупателей и продавцов жилья, а также риэлторов на выносливость. Честно о том, почему не продаются жилые комплексы, и каких сюрпризов ждать от рынка недвижимости в будущем году.

– Подведите итоги уходящего года на рынке недвижимости. Какие позитивные результаты на рынке новостроек мы увидели в 2015 году, и какие негативные?

– Результаты интересные. Сразу скажу, что 2015 года боялись все. Тем не менее, кто-то из застройщиков пришёл к финалу года с позитивными результатами, которые не уступают, а у некоторых даже превышают итоги 2014 года. А кто-то подсчитывает потери, в том числе и в маржинальной плоскости, а это очень обидно.
2015 – это год проверки нервов. У кого-то они не выдерживали, и застройщики роняли цену на жилье, ожидая всплеска продаж, но при этом проигрывали во многом. Кто-то сохранял выдержку, вел свою политику и все равно продавал в больших количествах. Увеличилась доля реализации готового жилья, например у ТДСК и ПСК.
Были примеры и жадности, когда кто-то из застройщиков ронял ценник и ожидал, что продажи будут только у него у всех остальных встанут – итоги такой деятельности, кратковременный рост продаж и потеря маржинальности. Обратите внимание, что на таких схемах застройщики теряют практически все, что зарабатывают за 2-3 года. Продавать по себестоимости, значит, отдать, что заработал вчера, но не на что будет строить завтра. При такой экономической политике застройщика выигрывает покупатель, поскольку он получает жилье по сниженным ценам. Но выигрыш этот тоже не 100%. Безусловно, застройщик, реализуя метры по демпинговым ценам, будет стараться на чем-то сэкономить. Возможно, на оборудовании мест общественного пользования, на качестве инфраструктуры дворов, на будущих проектах, которые готовятся к реализации.
Год был интересный, но как оказалось, 2016 будет интереснее.

– В 2015 году рынок новостроек спасла господдержка ипотеки. Сегодня пока нет достоверной информации, будет ли продолжена господдержка в 2016 году. Нужна ли господдержка сегодня?

– С закрытием господдержки перестанет существовать одна из значимых отраслей в России – жилищное строительство. Вероятность такого события – 55-70%. Именно господдержка ипотеки позволила заканчивать объекты в этом году, развиваться отрасли. Если бы ее не было, то мы бы увидели значительное количество банкротств уже в первой половине этого года.
Чем этот кризис отличается от предыдущего? Тем, что в 2009 году застройщики были готовы уходить в цене ниже себестоимости, но реализовывать квадратные метры. В этом кризисе, делать такие шаги и латать дыры потом несколько лет, никто не готов. В следующем году мы увидим не кардинальное снижение цен, а скорее банкротство компаний.
Проблемы не в том, что застройщики хотят больших денег под небольшие проценты (хотя и это тоже). Если брать всю цепочку по предоставлению финансирования, то застройщик получает свои кредиты как минимум под 12%, а банк получает свои деньги гораздо дешевле. Так вот, если в этой цепочке все урежут свои аппетиты, возможно, застройщики и справятся без господдержки. Но пока сделать это никто не готов. Однако 2016 года заставит всех умерить аппетит. Это будет год пересмотра взаимоотношений с точки зрения ценовой политики.

– Надо ли вообще государству поддерживать застройщиков?

– Сложный вопрос. С одной стороны без сторонней поддержки справятся только сильнейшие, слабым придется уйти с рынка. С другой, экспериментировать на людях нельзя. Покупатель не виноват, что застройщик, на каком то этапе потерял контроль над ситуацией, тем более, что макроэкономические процессы вряд ли под силу контролировать застройщику. Но покупатель уже проголосовал рублем за то место, где он хочет жить. И этот голос надо услышать.
Выживут те застройщики, которые имеют собственный капитал и умеют правильно им распоряжаться либо те, у кого небольшая кредитная загруженность. У других будут серьезные проблемы.
В 2016 вырастут риски недостроев. Мы видим ужесточение госрегулирования долевки. К сожалению, это не помогает контролировать государству ситуацию с недостроями на 100%.

– Какова вообще судьба долевки в будущем? Есть ли шанс того, что долевка будет вообще запрещена, например через 3-5 лет?

– Если долевку запретят, то объемы строительства кардинально уменьшатся. Мы и так уже видим уменьшение объема строительства. У нас будет дефицит жилья, соответственно вырастут и цены. А сегодня застройщики наоборот думают о том, как жилье сделать более доступным, дешевым. Что мы увидим в результате отмены долевки? Кучу недовольных дольщиков.
Как уменьшить риски? Прежде всего, необходимо их убрать на стадии строительства. Чтобы построить дом необходимо 200-300 млн. Но посмотрите на наших строителей, у которых сегодня точно нет таких денег, их надо брать в кредит. Но кому будет выгоден такой кредит под 12%? Никому. Я вижу доступный кредит для застройщика под 5-7%. Тогда ситуацию можно было бы решить.
Шансы отмены долевки есть в том случае, если будет реально работать связка застройщик – банк – покупатель. Деньги приносит только третий, а жить хорошо хотят все.
Кроме того необходимо, чтобы застройщик работал именно как застройщик, девелопер, понимая, что он строит, где, для кого и зачем, а не как подрядчик, который просто строит и все.

– Я понимаю, что вы сторонник отмены долевого строительства?

– Да, я за то, чтобы запретить долевку. Но запретить грамотно, чтобы были учтены и максимально нивелированы риски всех сторон. Застройщик и так имеет большие проблемы на протяжении последних двух лет, в том числе и ужесточение со стороны законодательства. Он и так похож на загнанную лошадь. А банки, покупатели, государство еще и стегают эту лошадь, требуя от нее бежать быстрее, а она не может последние два года, просто, не может.
Надо строить то, что будет можно продавать или то, что будет помогать продавать . Так дайте этот выбор застройщику. Например, сегодня повсеместно застройщиков принуждают строить паркинги, в том числе и подземные. Но себестоимость подземных парковок такова, что они становятся просто золотыми. Не лучше ли за эти деньги построить, например, детский садик на этом месте, и уж он то точно сделает проект ЖК более привлекательным, чем количество надземных и подземных парковок.

– Какие проекты будут востребованы в будущем? Например, через 3-5 лет?

– Это как раз и есть самый главный вопрос, что строить, Если до 2008 года, можно было строить что угодно, где угодно и практически как угодно – все это было бы востребовано (на рынке был дефицит жилья), то сейчас этого делать нельзя. Продают лишь те застройщики, которые попали в пул, поняли что, где, для кого надо строить. Заметьте, половина предложений от застройщиков находится в восточной части Тюмени. Там дикая конкуренция. Однако одни успешно продают, другие нет.
Если земля в этом районе – эконом, то недвижимость там будет продаваться только по цене эконом, никогда там не будет хорошо продаваться комфорт. А ряд застройщиков на землях формата эконом строят комфорт и соответственно имеют большие проблемы с продажами.
Аналитики как раз и занимаются вопросами создания гармонии в связке площадка– продукт– продвижение –ценообразование.
Если эта гармония достигнута, то все становится по местам. Так что важно сегодня не что строить, а достичь гармонии в проекте по всем аспектам, тогда проект будет востребован.

– Как будет складываться ситуация на рынке новостроек в первом квартале 2016 года?

– Разнонаправлено. Даже в этом году были как объекты, которые поднимали цену, поскольку ранее были недооценены, как и такие, которые сбрасывали цену, поскольку были переоценены. Это же повторится и в будущем году. Следующий год будет интереснее, чем нынешний.
Относительно застройщиков, те проекты, которые сегодня продаются плохо, скорее всего, будут иметь определенные проблемы со сроками сдачи – сроки будут переноситься. Стоит отметить, что в 2016 году вводится 46% объектов от количества всего строящегося жилья в Тюмени. Соответственно рынок будет более чем насыщен. Но я сторонник позитивных трендов. Я могу сказать, что будет труднее, но прогнозировать коллапсы я не буду.

– В первой половине года вы бы рекомендовали покупать или продавать жилье?

– Смотря, с какой целью вы это делаете. Если с целью сохранить деньги, то да. Если вы продаете жилье, вы должны четко понимать, что вы покупаете. Если понимания нет, то проигрыш неизбежен.

– Если покупать с целью преумножить средства?

– Если вы рассматриваете длительный период, свыше пяти лет, то и преумножить, возможно, получиться.